热点解析城中村改造有利于提升建筑建材存量市场需求

关于上周五推出的所谓鼓励城中村改造政策，这样吧，这件事我干了一辈子，从2007年全国第一宗真正意义上的佛山旧村改造开始，我就深度参与了。从最开始的制度设计，到后来的整个操作变形，我全都在一线见证。我可以直接给出结论：旧村改造已经搞不了了。

真正意义上的城中村改造，仅仅只在两广地区有推行，北方地区根本就理解不了这个事情。北方地区的城中村本身就没有特别拥挤，村内道路横平竖直，所谓改造，无非是微改造，在墙上贴砖啊加个电梯啊什么的，无非是搞搞工程而已。两广地区那种如下图一般的城中村，北方人闻所未闻，在三观层面就理解不了。
两广地区搞城中村改造，得把整个村的原有建筑全部拆除，整个重新规划建设，成本高到惊人。没有开发商会做这种慈善，必须有利润。所以整个村必须一分为二，一半建好的房子给村民回迁，另一半房子拿出去作为商品房卖，以补贴回迁成本。同时，最关键的是政府不能就城中村改造项目收取高额地价。留给村内的那部分房子本身就不该收。即使是对外销售的商品房部分，也不该收，或者即使收也应该按优惠地价收。地价这部分的利润应该留给村集体，供村集体去和开发商博弈，拿更高比例的回迁房。你政府非要眼红城中村改造的地价这一块的利润，那游戏就玩不下去。
我再强调一次：城中村成功改造的前提，是政府对收取地价的欲望，被压制到最低。唯有如此，城中村才能被改造。指望开发商都是圣人，零利润或者赔钱去拆除下图那样的村，那就是神经病。
然而，近五年来，两广地区的城中村改造项目推进极为艰难，前年广州干脆停止审批新的改造项目，原因就是一个：政府就地价如何收取的问题，与村集体和参与改造的开发商谈不拢，分歧越来越大。而且，我认为以后也不可能谈拢。
至于北方地区的城中村搞微改造工程。如果村里愿意出钱，那没啥。村里不给钱的话，反正我看不出来谁会给这个钱。把两广这种全拆的模式往北方推广，这么多年来不是没有地产商试过，基本上都死得很惨。之前让它们死掉的原因，现在当然也还存在。包括地价收取问题，北方当然更解决不了。
所以，看看就好了。