分歧中对地产的一些理解和可能存在的新的机会_lol123

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一、核心思路。先看地产的几份国家文件（理解地产重要性及租购并举在地产中的重要性）

1、本轮地产起涨逻辑。刘总3月16日金融委会议，解读为救市政策，核心内容三点，地产防范风险，提出新发展模式转型配套；其次中概股，平台经济开绿灯；首次明确金融委员会，当前主要内容排序地产在首位。引起本轮地产上涨行情，以及地方，各省、市政策放开。
2、昨日证监会、国资委、工商联关于支持上市公司健康发展通知。原文排序：
（1）两个毫不动摇，对各类市场主体一视同仁，此为（社会主义经济制度）。
（2）坚持住房不炒，依法依规支持上市公司房企向新发展模式转型，密切关注市场形式变化，严格防控化解各类风险。
（3）疫情地区融资并购重组。
（4）鼓励保险理财机构配置权益类资产，增加资本市场投资。
3、两会定调：探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场。扎实推进高风险地产企业风险处置，推动人口净流入大的城市保障性住房建设，加大住房公积金对租赁住房的支持力度。

二、对比三份文件。得知地产在本轮经济中的地位及租赁住房的重要性。
金融委会议，地产排名第一。（*文件）
证监会、国资委会议，地产放在两个毫不动摇之下，排名第一。优于疫情区域企业融资，以及保险资金入市等。（证监会落实金融委的具体实施办法）
两会定调，坚持住房不炒，推进高风险地产风险处置，加快长租房、保障性住房建设等，
综上文件，地产在今年经济主导中压到一切行业，排名第一顺位，而地产中租购并举成为地产新模式（世联行，我爱我家，万科泊寓龙湖冠寓等）。

三、内容上地产区分。（地产新分支如何落实及租购并举的重要性）
对比几份文件，内容上均为，化解地产风险及探索新发展模式，昨天文件中支持房企新发展模式放在首位，那么地产的分类就变得更加清晰。
1、传统重资产地产。
处置传统地产，化解风险方式，过去的地产粗放型模，重资产，高杠杆，去年资金断贷叠加预付款上交国有之后，高杠杆模式地产，陷入资金链断裂泥潭。
救治措施今年开始，二月份地产放开预付款，允许信用高的房企减收预付款。（开始松动）
金融委开会后，因城施策加速。重资产地产迎来增量需求。（打开限购）福建开始到今天的南京等地，这些重资产模式三个核心，一个是资金链，一个是需求端放开，三是房价企稳小幅上涨。
对于二级市场，这一波，央企地产轰轰烈烈收购，以及自身央企国资信用背书高，起来了地产央企国资行情，从最初的超跌阳光城，到央企的信达地产，到国资的天保基建等为第一波的地产链条炒作，也就是化解风险的炒作逻辑。
2新方向。（探索新的发展模式）依法依规支持上市公司房企向新发展模式转型。
何为新模式，轻资产，低杠杆，高运转模式。长租房，廉租房，保障房，租售同权这些是轻资产高运转模式，低杠杆模式为REITs。也就是用REITs模式融资，给长租房廉租房等主体。从到两会，到金融委救市，到昨天的证监会落实金融委救市中，均把新模式放在发展重点上。所以后面的地产二次逻辑，就非常清晰了，租赁住房叠加REITs。
今天早上海南首单人才REITs落地，证监会支持新模式融资，可以看到的是未来一个月内，租赁住房融资会成为各个地方，各个金融机构的首推，通过廉租房、长租房建设拉动投资，通过REITs方式融资。
作为未来发展的地产新模式，及重点推动模式，理论上不会低于重资产模式的地产高度。
（世联行，我爱我家，万科泊寓龙湖冠寓等）

四、地产对经济的影响程度。
1、GDP比重。这个分支我觉得最容易理解，如果保持去年的地产增速，那么今年会影响GDP3个点，如果任由地产下滑，那么这个就不知如何估算。之前传统基建投资几年16万亿，虽然看似规模很大，但翻看地产排名前二十的权益市值，加一起地产超25万亿，地产地位一目了然。但老地产依旧是以托底为主，以稳为主，以化解风险为主，以降低杠杆率近而收购为主。
而地产新模式大片蓝海，以保障性租赁住房为主，保障性住房要占到新增住房的30%以上。十四五期间，全国新增保障性住房900万套。
拉动地产对上下游本身的影响深远，对对GDP5.5目标影响深远。

五、对于地产的行情有没有走完的判断。
1、地产是不是医药的翻版。医药行情走了一整年几大波，从口罩，到防护，到疫苗，到特效药，到上游原材料，到检测，到中国医药。贯穿全年几大波行情，而地产仅天保基建一波，涨幅三倍。而同期医药中，从英科医疗，到特效药上下游，到检测的九安等等，十倍股数不胜数。而地产目前仅三倍。
2、从地产开始到现在，地产从3月16日金融委开会，到现在4月12日，不到一个月的时间，伴随指数第一次见底，历来指数见底，出板块翻转品种，地产这次当仁不让先拔头筹，无论体量，时机以及ZZ经济地位。均符合配合指数型品种。对于地产来讲催化刚刚开始。
3、从经济属性上看地产周期，传统风险化解，需要几点。
第一、重组整合带来降杠杆及资金链；
第二、需求放开；
第三、房价稳步推升购房需求持续攀升，缓解地产几年来的沉重不堪；
第四、再融资放开；
第五、开工同比持续改善。
而目前地产仅仅是刚放开部分限购而已，甚至一、二线城市还没有动，只是三、四线城市放开。所以从大周期上地产远远没有结束，结束的时间可能是在房价开始环比拉高的时候，那个时候地产可能要重视下风险了。
4、从政策上看对比地产，15年的互联网经济。18 年的5G投资。20年的新能源的扶持，更像是本轮救地产的对比行情，十倍股满天。
今天的地产算是第一次大的分歧，高位股全部摔倒，热点冲击，疫情放开冲击等，分歧对于大的主线不是坏事，反而给更多的人思考空间和更多的筹码交换的机会。

结论，重资产高杠杆，资产注入重组的央企地产高位反复，新方向轻资产租购并举值得期待。修正好后等待第二波共振新老品种。

附录，以下为文件原文：
http://www.gov.cn/xinwen/2022-03/13/content_5678833.htm2021-2022国民经济计划草案
https://m.thepaper.cn/baijiahao_17144454刘主持国务院金融委会议研究当前形势
http://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2022-04/12/content_5684645.htm
证监会国资委全国工商联关于进一步支持上市公司健康发展的通知

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