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房地产板块之宏观基本面：调控之下，未来终究还是龙头房企强者恒强
解析：
参考
浙商证券 等研报可知：
1）和历次周期不同的是本轮周期调整处于行业总量顶峰时期。本轮面临：保障性住房的推行+人口增速持续放缓+行业总量下行。总量下行趋势下，行业竞争格局将改变，优胜劣汰。2）参考同样是东亚模式经验的日本：日本90年代房地产泡沫破裂后,经济GDP增速下滑，人口增速持续下行(2010年开始负增长)，日本城市各类土地价格也呈长期下行趋势。1991年住宅、商业和工业用地价格达到历史峰值后直线下滑，2020年住宅、商业和工业用地价格仅为1991年价格的22%、48%、41%。
3）日本Top10开发商2015-2020年期间市占率攀升到42%以上，达到42%市占率之后再度提升的趋势不明显。
解析：
参考首创证券等研报可知：
1）从债务压力来看，2021年房地产企业到期债务规模达11194.8亿元，2022年和2023年的债务到期规模依旧
庞大 为7772.2亿元和8849.7亿元。在过去几年的高杠杆扩张发展过程中，许多房企通过加杠杆扩张规模的方式激进发展，现金流紧张问题成为隐患。从债务偿还能力来看，销售回款困难、融资渠道收紧、资产变现困难等因素叠加影响房企偿债能力。
2）12月，高层印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励
银行业金融机构稳妥有序开展并购贷款业务、加大债权融资支持力度、提高并购服务效率、做好风险管理。截至2021年12月23日，2021Q4房企收并购共149宗，交易额达2743.7亿元，同比增速108.4%。优质房企、央企国企利用自身资金优势收购优质项目进一步扩大优势，
碧桂园 、龙湖、万科和世茂等均通过收并购来快速提高物业板块市占水平。对于深陷信用危机的房企来说，则有望借助出售资产解决流动性困局，度过寒冬。
2房地产板块大概率进入了投资的估值洼地
解析：
参考
国信证券 等研报，据Wind一致预期，按12月30日收盘日计，板块2021年动态PE为4.9倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）低20.0%，仍处历史最低水平。
3国证地产指数量为价先——低位蓄势待涨
图：
保利发展 20211231 即时盘面（日线）——春江水暖鸭先知，龙头房企提起启动强攻
图：国证地产指数 20211231 即时盘面（日线）——近2周已有资金介入地产板块
4综合基本面资料等，核心地产概念股
（温馨提示：以下概念股仅仅作为房地产板块的标的的介绍，不构成任何的买卖建议）
{1}万科Ａ(
000002)：
上半年受毛利率下滑拖累业绩负增长，多元化业务稳步增长，潜在价值逐步凸显。今年是万科上市三十周年，行业或逐步由“金融红利时代”步入“管理红利时代”。公司作为高质量周转典范，前端（拟开发）+后端（在建未售）周转效率均较高，基本盘拥有造血功能而不是靠周期来换账面盈利，近年来公司的系列动作或均反应对主业的重新聚焦，房地产生态圈相关业务也已成型。在行业即将全面到来的“管理红利时代”，（1）公司战略清晰化及现金流管理能力或推动第二次大发展，（2）生态圈业务成熟或将推动估值提升。
{2}上海临港(
600848):
“十四五”开局之年，《关于支持浦
东新 区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见》颁布，上海十四五规划将嘉定、青浦、松江、奉贤、
南汇 五大新城列为未来发展重点，上海临港明显受益于上述政策相关配套措施。
市场需求的加速回暖，推动上海产业
园区 租金进一步上涨。据仲量联行监测数据显示，二季度上海产业园区整体租金涨至4.5元每平方米每天。上海临港下属的成熟产业园区是上海新兴产业发展的高地，其租金上涨动能更强。
{3}华发股份(
600325)：
一直以来，华发股份践行“一核两翼”业务战略，现已成为一家独具竞争力的综合性地产企业。公司以住宅业务为核心，持续优化商业运营业务的核心竞争力，打造“华发商都”等标杆商业品牌，数据显示，华发股份2021年前三季度商业地产租金收入已超2020全年；并积极向营销、设计、长租公寓、文传、
园林等领域延伸地产业务产业链，相关业务发展态势良好，推动主业转型升级。
{4}南京高科(
600064)：
围绕“城市运营商与价值创造者”的战略定位，公司抢抓南京紫东地区开发建设及资本市场发展的机遇，房地产及市政业务加强市场拓展。股权投资业务加大投资力度，料持续贡献利润。截至2020年末，公司投资的
华兰股份 已通过创业板上市委审议，多个项目在申请A股上市进程中。
{5}华侨城Ａ(
000069)：
华侨城A文化
旅游业务以"文化+旅游"为内核，采用"旅游+"为载体的协同发展模式，形成民俗文化、欢乐休闲、
自然 康养、艺术展演、美食潮玩、旅行服务6大产品体系，拥有"欢乐谷""欢乐海岸"等多个知名品牌。2021年上半年，华侨城A旗下26家景区、25家酒店、1家旅行社、6家开放式旅游区、1台旅游演艺共接待游客2848.2万人次，恢复至2019年同期的160%。得益于同比2019年同期新增的西安欢乐谷玛雅海滩水公园、襄阳奇趣童年亲子乐园、顺德欢乐海岸
PLUS、深圳欢乐港湾、宁波欢乐海岸、扬州梦幻之城等文旅项目，游客接待量按可比口径恢复至2019年同期的84%，恢复情况优于行业平均水平。上半年，"土地两集中"等房地产调控政策密集发声。华侨城A审时度势，因时而动，多措并举抢销售、抓回款、提效率、促合作，地产规模保持快速增长。
（股市有风险，入市需谨慎）
王峰xmu
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