定调！中央文件印发，事关全国楼市

2020年7月20日，国家发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要求全面推进城镇老旧小区改造工作。


《意见》提出在2020年新开工的旧改项目3.9万个，涉及700万户居民；到2022年旧改的整体制度框架和体系基本形成；到“十四五”期末，也就是2025年力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。
旧改，也就是旧城改造，说白了就是对2000年以前建成的小区局部性改造。
2000年以前的小区，距离如今也已经有了20年以上房龄了，这些小区很多都存在没有配置地下停车场、也没有电梯、公共区域陈旧、配套也不完善等问题。
这类房子基本上居住起来舒适性很差，但是在中国，住宅的产权往往有70年，基本的楼房安全性也还可以，因此经过改造就可以提升居住舒适性。
对于这一轮的旧改项目，主要包括基础类、完善类和提升类。
基础类主要就是改造基础设施和公共部分的维修，比如说改善供水排水、煤气管道、通信基础设施架设等以及外墙、楼梯、屋面等公共区域的修缮。
完善类主要是配套设施的建设、节能改造和加装电梯等，比如说拆除小区内的违法建设、有条件的小区加装电梯、建设停车库、加装休闲设施等。
提升类主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，比如说建设周边的服务社区、建设幼儿园等教育设施、以及养老助餐等生活便民综合服务站建设等
可见老旧小区的改造并不是统一标准，而是根据小区的具体情况针对性改造，主要是提升这些老旧小区的居住舒适性和便利性等。
旧改的费用支出由中央财政资金重点支持，在《意见》中国家强调，要加大政府支持力度，将旧改纳入保障性安居工程，中央给予资金补助。整体而言，旧改的资金是由财政资金、居民和社会资本共同埋单。
这对于老旧小区居民而言，有人欢喜有人愁。
欢喜主要来源于政府出钱出力，帮助老旧小区改善环境和配套等，提升居住舒适性；而忧愁则来源于这相当于断绝了部分老旧小区“棚改”的机会。
曾经，对于老旧小区，国家采用的是棚改的方式，也就是把老小区拆了建设新的楼盘。
这波操作也就相当于老旧小区的业主免费换新，棚改货币化的操作模式更是让很多业主获得了大量的购房资金。
所以在最近几年很多老旧小区的业主都是盼着棚改。
不过，棚改在火爆了几年之后，问题也暴露了，比如说推高了城市的整体房价，特别是很多三四线城市。
因此国家逐渐减少棚改项目，最近3年基本上处于攻坚收尾阶段，随即而来的是旧改。

旧改和棚改存在质的区别，棚改是拆旧建新，很多时候房价可以随着新房建立而大幅度提升。
旧改则相当于小修小补，就算提升了居住舒适性，其投资价值依旧很难大幅度提升。
比如说，20年前的房子，就算是配套有所改善，但是出售的时候房价依旧会因为房龄被大打折扣。
除非是因为非常刚性的优点，比如说区位非常中心，上班方便，或者是对某个学校的刚性需求，否则20年以上的房子，很多家庭都不愿意接手。
实际上随着“多校划片”入学政策的逐渐推广，学位不再是一个萝卜一个坑，这也削弱了老破小区的价值。
未来长期而言，购房的主力会集中在居住生活和教育需求的家庭。
如果没有硬性的学位优势，又见不到被拆迁的可能，那么老破小区也就没什么优势了。
最后提醒一下，就算是刚需，买房的时候也要考虑房产的未来价值，不要祈求买了老房子等拆迁获利，这种做法很容易把资金套进老旧小区。
以后国家会将工作的重点放在小区的小修小改，而不是大拆大建。想要购买老破小的家庭下决定前千万要慎重，老破大则建议不要碰。
另外如果你拥有房产，那么最好是持有房产不超过10年，10年以上的房产房价涨幅会跑得相对慢，也比次新房更难找到接手的下家。