2020年万科A的投资逻辑分析

作为万科A的长期股东，这两三年万科的股价表现确实非常磨人。从40几到20出头，又从20出头到30几，到现在25-27徘徊，期间上上下下，着实让很多人抓狂。也是因为这样，这两年我在20-27之间反复加仓，因此万科成为仅次于中国平安 的第二大持仓股。期间做过一两次波段，T到后面自己也懒得动了，就拿着吧。对我来说，像万科这样的股票，买入后就没有想过要卖的。除非股票基本面真的烂了。
买股票有时候就像谈恋爱，刚开始对它很有兴趣，喜欢去解开它的面纱，看研报，读财务报表，看波段。越到后面就越没有激情。偶然看看它，有时候还懒得理它。就那样吧，你呆着就好。“炒股”的说法是错的，“炒”意味着你要不断地翻动你的“菜”，这或许让你有快感。但尝过味道之后，不免落寞。我喜欢“炖股”，把股票慢慢炖，去品尝那或起或落的暗香。我以前写文章说过，股票是我的资产，像是房子一样。它永远在那里，哪怕卖掉了一只，我也会换成其他的一只，就这样养着，像是一个池子，直到我死了，成为遗产，给到孩子，继续养着。代代相传。
说了一堆废话，你可能觉得我离题了。其实我想说的是，万科就是一只适合“炖”的股票。它很温润，一如三十几年来的稳健。既然是“炖”，万科股性注定是慢的。也因此它只属于部分人。
同时，如果你投资股票是在“养鱼”，那你就要选择适合养的鱼，首先，它必须满足买入后中长期不需要换的，因为你频繁换鱼，你的鱼注定长不大、长不肥；其次，它必须是一只健康的鱼，也就是说它没有生病，各项机能都很健全，这样才能保证它能长肥。对应股票就是团队优秀，经营数据要稳健，比如ROE始终保持15%以上，现金流稳定，公司的利润增长由持续性，且过去数十年如一，万科当然是A股难得的标的；最后，鱼不可能永远长，所以需要在适当的时候一边收割鱼，一边种鱼苗，这样才能保证池子的持续做大。
作为网红股，万科A近几年阴跌不止，萎靡不振的原因，大家并不陌生。接下来不妨谈谈我个人的一些看法。从萎靡不振的原因中发现一些漏洞，还原真实得万科。
1. 大股东大幅减持，让股价萎靡不振。然而，钜盛华、安邦这两货无疑成就了很多价投，让他们能够捡到便宜的筹码，比如我；
2. 国家“房住不炒”的打压，让房地产 有所冷却，很多人在心里预设房地产完蛋了，转而抛售或者不买地产股；
而现实是，房地产投资、居民住房贷款每年创新高。头部地产公司的业绩增长依旧保持两位数。然而，市场不认账，股民不认账。他们更愿意去买高估到怀疑人生的科技股、医药 股、消费股。在此，我并非不看好这些股票，只是觉得与它们高估相比，地产股或许更有投资价值；需要说明的是，股民担心并非没有道理，只是，中国的房地产市场没有走向衰弱，相反它还在向前走，只是它稍微慢下来了一些。鱼头鱼尾都是肉，虽然鱼尾有刺，毕竟是肉。比你被割韭菜，吃面强吧。
3. 万科团队的争议性太大，很多人对他们自我利益输送很有意见；这部分我觉得是一种不了解他们体制情况下产生的误解。淘股吧热文《万科管理层的激励制度全面解析》我觉得写得非常中肯。归纳起来就是，万科团队恰恰是三十年来万科不断强大的保证。他们的激励机制将员工紧紧地拧在了一起。比如他们的金鹏计划，让管理者持股，命运与共；再如各项目不管好坏，管理人核心员工必须跟投，保证了每一个项目的效益最大化；再如以公司经济利润（EP）作为考核指标，设置10%以上的ROE指标，保证了公司的稳健，在稳健的基础上追求速度，保证了每年的公司财务指标的合理性。
我觉得万科的管理层，在地产行业是难得的比较灵活且善于调整方向的团队；从拿地的稳健，到将自己定位为“城市生活服务者”，再到国内首屈一指的万科物业等，无不体现着它的远见和战略；万科“活下去”的企业焦虑，作为企业经营者的我感同身受，在很多人看来是“作”，然而这恰恰是一个企业家该有的“悲观主义”。《下一个倒下的会不会是华为》中聊到任正非的悲观，极端的悲观。而正是这种悲观，让华为走到了今天。
4. 近两年万科的增长有所放缓，让人担心它的未来可持续 性。我无法保证五年后万科还能如现在一样稳健，但至少可以比较确定的是近五年万科的利润和增长是有保障的。这主要体现在万科的土地储备、已售未结合同、已售合同销售额等上。既然你能确定它五年内的稳定性、确定性，那问什么不拿它五年呢？
万科的不温不火，在别人看来是让人烦躁的。但我却觉得这正是它的魅力所在。不温不火是股价，在财务上的不温不火是稳健。稳健的财务指标，经营性现金流11年为正，净负债率33.9%，股息率始终保持3.5%左右；手握现金充足，现金量永远都是当年到期有息负债的两倍以上；公司ROE近五年都在15%以上，毛利润始终在30%以上。等等。
另外，万科的物业、泊寓公寓、物流等，都是我看好的商业产品服务，尤其是万科的物业，近几年利润复合增长率更是在30%左右，在利润占比中不断上升。未来万科成为“城市的服务商”我觉得是可以实现的。
最后总结一下，2020年已经过半，万科从高处摔下来，至此还没有爬出坑。这一风格在2019年中后期演绎了半年以上，今年又是熟悉的味道。总体而言，万科的经营并没有出现大的问题。依旧是稳健+确定性。市场对它的“偏见”接下来注定会一直伴随万科，直到它不断上涨之日。伟大！都是熬出来的。在浮华与喧嚣中选择有安全边际，确定性的投资，是一件美好的事情。眼下，投资万科可以遇见的是，拿住，未来一定会有回报。
低估+未来5年的确定性。是我持续买入万科的重要原因。我始终坚信：低估的迟早上去，高估的迟早下来。投资万科，只是时间的问题。