旧改之王——佳兆业

今年6月，粤系房企佳兆业成立整整20周年。那个在人们印象里前几年才跻身“新华南五虎”的后生，其实并不年轻。

这20年，中国经济飞速发展，城市化进程不断加快，资本市场制造出无数房产奇迹和财富故事。创立于香港，起家于深圳的佳兆业顺应时代，从改革开放的窗口进入资本市场的大门，有过从万科手中夺走深圳四冠王的高光；也曾面临过生死关头。20岁的佳兆业已然历经沧桑。
粤港澳大湾区现在是各家开发商觊觎的掘金地。此前并未在大湾区重仓布局的房企，若进场掘金，得先拜“地头蛇”佳兆业（01638.HK）的码头。
比如阳光城 。2019年5月29日，这家闽系房企和佳兆业签署战略合作协议，双方拟各自投资最高45亿元成立合资公司，推进在粤港澳大湾区及周边区域房地产 开发领域范围内的合作。
旧改起家的规模房企不在少数，一如富力，“推倒了广州的每一根烟囱”；一如SOHO，在二锅头厂上建起了现代城。

佳兆业开发的第一个楼盘“桂芳园”，原是深圳布吉龙泉别墅的烂尾地，位置偏远、人烟稀少。2000年9月，桂芳园一期发售便一炮走红，佳兆业随后一共开发了8期，桂芳园成为布吉第一个大型社区。
尝到甜头的佳兆业开始了“旧改之王”的修炼之路。的确，旧改的好处显而易见：旧改拿地价格低，且相较招拍挂开发商的规划调整空间更大，毛利率更高。很长时间以来，佳兆业的毛利率都在30%甚至40%，同行则大多在20%-30%徘徊。
但同时，旧改也存在开发周期长，风险高，产权分散等难题，和政府、拆迁户打交道的繁琐，让许多地产商对旧改望而却步。真正要把城市改造做得专业、漂亮，远不是砸钱就能完成的。
专业的团队、丰富的经验让佳兆业在广深地区拿地颇具竞争力，厚实的地储又进一步巩固了佳兆业的竞争力。一切都源于旧改，一切又都不止于旧改。
佳兆业总土储达到2400万平方米，可售货值超4600亿元，其中大湾区占有1300万平方米，占54%；未计入土储的旧改储备项目占地面积约3000万平方米，99%集中位于大湾区，计算货值高达1.8万亿。在这些旧改项目中，深圳及广州分别占旧改项目的31.8%及31.6%，在整个大湾区，佳兆业共拥有119个旧改项目。与之同时，佳兆业平均土地成本仅为4750元/平米。

在大湾区未来规划尚不明确之时，旧改用地是抢先入场的优质门票。换言之，得旧改者，可得大湾区，得大湾区者，可得未来。佳兆业的弹药库，令行业艳羡。
佳兆业是深圳本土地产企业，人脉颇广。2009年，佳兆业登陆港股，郑裕彤、蔡志明、杨受成、刘銮雄等人都是佳兆业上市公司的股东。资本化运作后，佳兆业的发展步入快车道。
旧改的路子并非战无不胜，随着地价上涨、房价企稳，诸多政策调控都在考验着中小型房企的发展选择。掌舵人郭英成有着潮汕人共有的特点：低调和精明。他的金句和现身不多，但总能做出精准的抉择，押对一些节点。
这个“地主”时来运来，也就是这四五年的事情。
2014年10月，佳兆业董事会主席郭英成涉案避居香港，佳兆业楼盘被当地政府几乎全部锁定，顿时失去销售款来源，继而爆发债务危机。
融创随后杀入，计划并购，不料佳兆业财报造假问题曝光——当时上至佳兆业公司高管，下至普通员工，很多人离职。
他们觉得佳兆业和郭英成已经没有起死回生之可能。
奇迹还是发生了：融创并购未果，郭英成重掌佳兆业。随后，佳兆业与地方政府修复关系，跟债权人达成重组协议，财报造假问题找到“替罪羊”。两年多之后，上市公司在港交所复牌。

佳兆业复牌前后短短两三年，郭英成已经控制了A股、港股、美股的6家上市公司，并试图入主一家保险公司。
或许是跟老乡张峻（生命人寿老板）过从太密，耳濡目染之下，他学会张峻的操作手法。亦或许是2014年那场危机太过刺激，郭英成心有余悸，他决定“狡兔三窟”，构筑自己的资本和产业版图。
以郭英成收购明家联合（现更名为佳云科技 ，主业是软件服务）为例，2017年年9月，佳兆业旗下的佳速网络从明家联合原实际控制人周建林中受让21.25%的股权，成为实际控制人。
深耕多年的大湾区，佳兆业迈过了坎，手握大湾区万亿货值土地，深耕旧改20年，掌握独门内功，方能立于不败。
对于90年代崛起的这一批房企来说，深知是时代造就了自己的幸运。有人躺在电梯间里，有人站在电梯间里，每个人都成功了，但少有人承认其实整个电梯都是上行的。深圳大地主佳兆业能不能乘着大湾区的东风迎头而上，我们拭目以待！