光明地产—纯正自由贸易港标的（养老地产+冷链物流）

光明地产——原上海海博股份有限公司于2015年7月与农工商房地产 （集团）股份有限公司通过重大资产重组形成，公司注册资本17.14亿元人民币，注册地址是中国（上海）自由贸易试验区张杨路838号25楼A座。目前是以房地产综合开发经营、物流产业链两大板块为主业，集房产开发、施工、物业、冷链物流及产业链等为一体的国内大型国有综合房地产集团型公司。

1、上海自由港消息一出，整个概念板块腾飞。世界上任何一个国家设立的自由港，必须要有保税仓库配套才能称得上自由港。光明地产在上海自贸区拥有丰富的土地资源，具备较大的隐性价值和重估机会：目前，博物流在临港保税区拥有165亩土地，青浦华新镇冷链物流基地拥有125.9亩土地，另外我们估算市内土地规模在100亩左右。由于获得土地较早，投资成本均较低，随着上海自贸试验区的持续发酵，这些土地均拥有较大的隐性价值，估价上百亿元！！！

2、 被整个市场忽略的低估值二线蓝筹股。推动“新城+新镇”产业发展和“冷链+生鲜”的跨界联动发展，以+金融、+互联网 为驱动，打造光明未来城市和光明未来小镇(新城镇)，发展冷链生鲜产业，推动企业向城市新房地产业务销售向好。公司的房地产开发业务主要集中在长三角及中部地区，包括上海、杭州、宁波、武汉、长沙和郑州等地。2016 年，公司地产板块实现签约金额189.33 亿元，同比增长49.5%；签约面积为190.64 万平方米，同比增长71.4%。2016 年，公司新增房地产储备面积为52.75 万平方米。公司将会在2017 年加大拿地力度，以保障房地产业务的持续发展。现公司在建房产项目有 41%集中在一二线城市，较低的土地成本伴随着逐步稳健的一二线房价，公司未来几年房地产业务的利润率将很可观。同时公司重组后积极使用多元融资手段及随着房产销售资金逐步回流，公司资产负债率也将稳步下降，降低公司财务风险。

3、进军养老地产，崇明撤县设区带来发展新机遇 ： 上海老年人口占比已突破30%，至 2020 年养老床位缺口将达到 8 万张，上海养老产业将面临新的发展机遇。公司与长江总公司共同在崇明规划投资养老及相关产业的开发，项目计划使用土地约 2000 亩，计划建设一个集养老、休闲、生态、农业资源为一体的现代化养老产业。 同时公司依托光明集团多方位养老资源的支持，为公司养老庄园增添天然竞争优势。于今年 7 月 22 日，崇明县正式改为崇明区纳入全市规划，将刺激崇明短期内经济得到高速发展。

3、冷库规模上海第二，打造冷链物流产业链闭环。与发达国家相比，我国人均冷库面积不及其 1/5；经测算我国每年最少有 2 亿吨食品的冷链需求，所以冷链物流在我国有较大发展前景。公司于 2013 年开始打造冷链闭环，现已布局冷库、冷链运输、进口食品经销、农产品 O2O、城市配送等业务， 实现从原材料采购到产品配送一体化。公司的冷链业务具有明显资源优势， 旗下申宏公司拥有 4 万吨冷库容量，在上海排名第二； 同时正在建设中的西虹桥冷链物流园区项目将建设 6 万吨大型冷库。 而且依托上海及光明集团的地理及资源优势，未来公司将面临充足的冷链消费需求。公司希望在做冷链物流的基础上，成为冷链食品贸易商，在2-3年时间内形成30 万吨冷链食品吞吐量。同时，公司已拥有自己的生鲜电商品牌“菜管家”，未来将形成集采购、贸易、物流和电商于一体的产业链闭环，物流、商流、资金流和信息流交织融合。
4、受益上海国企改 革。据悉，2017 年上海将推进5-10 户符合条件的国有控股混合所有制企业试点员工持股。2015年，公司控股股东光明集团曾承诺，将推动公司在重组实施完毕后一年以内启动股权激励计划或员工持股计划。计划后被搁置，但随着上海国资层面国企改革 的推进，或迎来转机。

5、（调研报告）盈利预测与投资建议。预计公司2017-2018 年基本每股收益分别为1.53 元和1.81 元，以7月31日收盘价7.35 元为基准，对应的动态市盈率分别为6 倍和5 倍。经测算，公司每股RNAV 为14.00 元，2017-2018 年归母净利润的复合增速有望达到67%。按2017 年9 倍PE，目标价13.77 元。2015年公司承诺3年利润达到36亿，今年是最后一年，必须完成20.5亿。最近，公司董事长再次公开重申：定将全力以赴，确保今年完成3年利润指标，若达不到，将给予投资者补偿，或用1元价格注销股份。若此，该股今年的业绩将达到1.30元左右，现7元出头的股价，市盈率仅5.5倍，是目前3200多家上市公司中最低市盈率的股票，投资价值和上涨空间，远大于上证50 白马股。逢低买入,翻倍在即。