000797中国武夷。资料收集贴

这个利好够重磅的。[淘股吧]

中国武夷公开挂牌转让30%股权事项点评：
1、利好！
  鉴于北京武夷未来开发周期长达5年左右，要等武夷收入全部结转成利润，估计利润爆发还需要3年左右，3年太长。而一旦转让，利润可以迅速兑现，相当于提前结转了30%的利润，对于项目公司经营影响不大，但是对于上市公司利润影响显著。
  且上市公司大量现金获得后，利息负担将会显著降低。
2、为什么是30%股权。
  那是因为之前收购了20%和10%的北京武夷股权，收购代价分别是4.306亿元，以及2.154亿元。合计6.46亿元。收购后，转手卖出获利。形成多赢格局。中国武夷团队，资本运作高手！这是纯市场运作。
3、谁会是30%股权接盘者。
  大家都猜是泰禾集团，可能性的确不小。但因为是国资的公开转让，只能市场化运作，虽然有很多定向条件。也不排除北京大国资参与这个项目，毕竟离北京新政府太近了，一个大盘。17万商业金融用房，成熟区域。53万地上住宅。央企不缺钱。但是有了这30%股权，很多方面操作会有新股东的给力。我猜测，只能猜测，泰禾会象征性参与，这个当地项目，会联手北京国资，共同操作！这个概率更大。
4、30%股权的价格。
  土地成本是多少：6.46+1.4=7.86亿。
  预计补交地价（20亿？）
  建安70亿？
  财务成本、综合配套等算50亿。合计总成本150亿左右。
  可销售：
  地下面积47.7万，车位可销售面积算30万平米：一个车位15平米。2万个车位，每个40万。车位可以卖100亿左右！还有17.7万商业面积。
  地上商业金融16.7万。再加上17.7万商业面积。34万平米的商业面积。货值值多少？ 如果全部租赁，未来的租赁费，广告收入等，有多少？先算货值，以9万算吧。也有将300亿左右的货值。
  住宅53万。保障房6万左右，商品房47万左右。就算400亿货值吧。
  简单计算总货值价值800亿，而成本在150亿左右。再算两个大帐。土地增值税。闭眼算150亿。那么税前还有500亿利润，再扣掉25%所得税。还有将近375亿净利润。可以释放。考虑到货币的时间价值。DCF粗略估算。300亿净利。30%股权就是90亿元。打8折吧。也是72亿元。
  72-6.46=65.5亿元！该笔交易预计税后利润估计50亿元！
  那么预计武夷的这个项目未来利润模拟如下
  假设2017年交易能够完成（感觉这个应该会尽快操作的）：
  2017: 50亿净利+
  之后的375亿净利润按照75%兑现，25%物业自持。那么有270亿净利润可以在5年释放。也就说中国武夷5年后假设不分配利润。按照70%计算，分享190亿元净利润，净资产在300亿人民币左右。你给她PB2。
  5年后市值可能达到600亿人民币。现在市值100亿出头。
  算法和框架如上，大家指正讨论。·最大不确定在于补地价，如此大的项目北京国资介入可能性较大，如果最终北京国资介入也是有安排的，补地价方面会有更多协商共赢处理措施，建安成本也是估算，土地增值税也是闭眼算·  。
  总之，利好！短期有股权交易利好，中期有项目建设资金来源之好，有战投进来共赢发展，有利于项目的早日建成，长线看项目顺利完成有保障。
  相信各大房产机构的投资部门，将会获得更多的数据，在进行招投标前的精算。我们继续等待，看市场！另外，此次交易需要股东大会开会通过！
  30%的股权的前后交易，高手。

耐心等待福建省股权转让中心的股权转让，耐心持有。继续潜伏

今天一字没问题，主要看成交量。

六、收购、出售资产的目的和对公司的影响  公司为实现北京武夷花园南区项目效益最大化，引进有实力的战略合作者，通过优势互补，实现互利共赢。拟交易事项将对成交年度财务状况和和经营成果产生重大影响，回收的资金，将缓解上述项目开发及公司其他资金需求，极大地改善公司财务状况。由于上述项目地块升值，交易将带来丰厚利润，对成交年度经营成果产生重大影响。

9月3号，厦门金砖会议，不知道短线有影响吗？中国武夷也有一带一路概念

这个主力是科班出身，完全按技术操盘，这就好办了~~~~~~~~~~

通州武夷利润测算：[淘股吧]
一、土地费用1亿+30补交出让金+契税9亿+拆迁10亿计50亿
二、前期费用
1、小区规划设计费：109万×3元/=327万元
2、建筑设计费：
109万×100元/=10900万元
3、施工图审查费：109万×2元/=218万元
4、防雷审查费测试：109万×4元/=436万元
5、规划服务费：109×2.5元/=272.5万元
6、城建配套费散装水泥及：按地上商业和酒店商品房70万m2计算
商业和酒店商品房70万m2：70万m2×120元/=8400万元
6、城建配套费散装水泥及：按地上商业和酒店商品房70万m2计算
7、质量监督费：109万方×2元/=218万元
8、监理费：109万方×80元/=8720万元
9、白蚁防治费：109万方×2.5元/=272.5万元
10、测绘费：估计为150万元
11.物价核准（预售许可证）：109万方×2.5元/=272.5万元
12、房产局办证手续费估计：109万方×3元/=327万元
13、劳保统筹：
109万方×750元/×3.4%=2779.5万元
14、环境评估费: 500万元
不超过4亿。
三、基础建设设施费按2亿算
四、建安成本：土建打死5000元一平方，精装5000，再高了，可能审计通不过，建安和精装是做高成本的地方，全部按1万一平方计算，共109亿。还可以加上点公共道路的费用，这块是避税的关键。反正武夷自己有建筑公司。
五、公共设施配套费：水电和绿化等按30元一平方计算约3亿。
六、间接费用1.5%、管理费用1.5%、销售费用3%，按销售600亿计算，共36亿。
七、财务费用按50亿年利率10%三年计算约15亿。
八、开发税费：增值税30亿、附加3.6亿，土地增值税按3个点预增18亿。51.6亿。
九、不可预估费用5亿。
合计成本约275亿，扣除预交土地增值税，成本为257，税法规定可以多增成本20%，308亿，292亿利润，土地增值税适用税率为50%：292*50%-308*15%=100亿，600-257-100=243，减企业所得税60.75亿，利润约为180亿。 



转发的，存在这了。

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先清洗短线

我觉得  他会走成 600340 华夏幸福的样子，  开发周期6年， 每年净利润20亿元，每年每股收益2元。呵呵

PS货币每年都在超发10%以上， 北京市政府的搬迁，超级绝版地段， 慢慢熬。



不意淫了
[引用原文已无法访问]

这块地600百亩~挂卖260亿元卖出， 每平方米是6.5万元。 这个价我觉得能排卖出去，
[引用原文已无法访问]