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分歧中对地产的一些理解和可能存在的新的机会

22-04-12 19:44 22755次浏览
lol123
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一、核心思路。先看地产的几份国家文件(理解地产重要性及租购并举在地产中的重要性)

1、本轮地产起涨逻辑。刘总3月16日金融委会议,解读为救市政策,核心内容三点,地产防范风险,提出新发展模式转型配套;其次中概股,平台经济开绿灯;首次明确金融委员会,当前主要内容排序地产在首位。引起本轮地产上涨行情,以及地方,各省、市政策放开。
2、昨日证监会、国资委、工商联关于支持上市公司健康发展通知。原文排序:
(1)两个毫不动摇,对各类市场主体一视同仁,此为(社会主义经济制度)。
(2)坚持住房不炒,依法依规支持上市公司房企向新发展模式转型,密切关注市场形式变化,严格防控化解各类风险。
(3)疫情地区融资并购重组。
(4)鼓励保险理财机构配置权益类资产,增加资本市场投资。
3、两会定调:探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场。扎实推进高风险地产企业风险处置,推动人口净流入大的城市保障性住房建设,加大住房公积金对租赁住房的支持力度。

二、对比三份文件。得知地产在本轮经济中的地位及租赁住房的重要性。

金融委会议,地产排名第一。(*文件)
证监会、国资委会议,地产放在两个毫不动摇之下,排名第一。优于疫情区域企业融资,以及保险资金入市等。(证监会落实金融委的具体实施办法)
两会定调,坚持住房不炒,推进高风险地产风险处置,加快长租房、保障性住房建设等,
综上文件,地产在今年经济主导中压到一切行业,排名第一顺位,而地产中租购并举成为地产新模式(世联行我爱我家 ,万科泊寓龙湖冠寓等)。

三、内容上地产区分。(地产新分支如何落实及租购并举的重要性)

对比几份文件,内容上均为,化解地产风险及探索新发展模式,昨天文件中支持房企新发展模式放在首位,那么地产的分类就变得更加清晰。
1、传统重资产地产。
处置传统地产,化解风险方式,过去的地产粗放型模,重资产,高杠杆,去年资金断贷叠加预付款上交国有之后,高杠杆模式地产,陷入资金链断裂泥潭。
救治措施今年开始,二月份地产放开预付款,允许信用高的房企减收预付款。(开始松动)
金融委开会后,因城施策加速。重资产地产迎来增量需求。(打开限购)福建开始到今天的南京等地,这些重资产模式三个核心,一个是资金链,一个是需求端放开,三是房价企稳小幅上涨。
对于二级市场,这一波,央企地产轰轰烈烈收购,以及自身央企国资信用背书高,起来了地产央企国资行情,从最初的超跌阳光城 ,到央企的信达地产 ,到国资的天保基建 等为第一波的地产链条炒作,也就是化解风险的炒作逻辑。
2新方向。(探索新的发展模式)依法依规支持上市公司房企向新发展模式转型
何为新模式,轻资产,低杠杆,高运转模式。长租房,廉租房,保障房,租售同权这些是轻资产高运转模式,低杠杆模式为REITs。也就是用REITs模式融资,给长租房廉租房等主体。从到两会,到金融委救市,到昨天的证监会落实金融委救市中,均把新模式放在发展重点上。所以后面的地产二次逻辑,就非常清晰了,租赁住房叠加REITs。
今天早上海南首单人才REITs落地,证监会支持新模式融资,可以看到的是未来一个月内,租赁住房融资会成为各个地方,各个金融机构的首推,通过廉租房、长租房建设拉动投资,通过REITs方式融资。
作为未来发展的地产新模式,及重点推动模式,理论上不会低于重资产模式的地产高度。
(世联行,我爱我家,万科泊寓龙湖冠寓等)

四、地产对经济的影响程度。

1、GDP比重。这个分支我觉得最容易理解,如果保持去年的地产增速,那么今年会影响GDP3个点,如果任由地产下滑,那么这个就不知如何估算。之前传统基建投资几年16万亿,虽然看似规模很大,但翻看地产排名前二十的权益市值,加一起地产超25万亿,地产地位一目了然。但老地产依旧是以托底为主,以稳为主,以化解风险为主,以降低杠杆率近而收购为主。
而地产新模式大片蓝海,以保障性租赁住房为主,保障性住房要占到新增住房的30%以上。十四五期间,全国新增保障性住房900万套。
拉动地产对上下游本身的影响深远,对对GDP5.5目标影响深远。

五、对于地产的行情有没有走完的判断。

1、地产是不是医药的翻版。医药行情走了一整年几大波,从口罩,到防护,到疫苗,到特效药,到上游原材料,到检测,到中国医药 。贯穿全年几大波行情,而地产仅天保基建一波,涨幅三倍。而同期医药中,从英科医疗 ,到特效药上下游,到检测的九安等等,十倍股数不胜数。而地产目前仅三倍。
2、从地产开始到现在,地产从3月16日金融委开会,到现在4月12日,不到一个月的时间,伴随指数第一次见底,历来指数见底,出板块翻转品种,地产这次当仁不让先拔头筹,无论体量,时机以及ZZ经济地位。均符合配合指数型品种。对于地产来讲催化刚刚开始。
3、从经济属性上看地产周期,传统风险化解,需要几点。
第一、重组整合带来降杠杆及资金链;
第二、需求放开;
第三、房价稳步推升购房需求持续攀升,缓解地产几年来的沉重不堪;
第四、再融资放开;
第五、开工同比持续改善。
而目前地产仅仅是刚放开部分限购而已,甚至一、二线城市还没有动,只是三、四线城市放开。所以从大周期上地产远远没有结束,结束的时间可能是在房价开始环比拉高的时候,那个时候地产可能要重视下风险了。
4、从政策上看对比地产,15年的互联网经济。18 年的5G投资 。20年的新能源的扶持,更像是本轮救地产的对比行情,十倍股满天。
今天的地产算是第一次大的分歧,高位股全部摔倒,热点冲击,疫情放开冲击等,分歧对于大的主线不是坏事,反而给更多的人思考空间和更多的筹码交换的机会。

结论,重资产高杠杆,资产注入重组的央企地产高位反复,新方向轻资产租购并举值得期待。修正好后等待第二波共振新老品种。


附录,以下为文件原文:

http://www.gov.cn/xinwen/2022-03/13/content_5678833.htm2021-2022国民经济计划草案
https://m.thepaper.cn/baijiahao_17144454刘主持国务院金融委会议研究当前形势
http://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2022-04/12/content_5684645.htm
证监会国资委全国工商联关于进一步支持上市公司健康发展的通知
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评论(142)
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精彩评论
lol123

22-04-12 21:19

23
 老一批的说不好, 我主要看新一批的。
lol123

22-04-12 20:51

10
 去地位  去新的,不是去老的啊 好好看看啊 
打板和低吸

22-04-16 18:32

7
阿撸每次出来大逻辑都对,当年的光伏提早1-3个月的预判真的是让我印象深刻,就是节奏有点问题,有些人还是积点口德吧,人家是价值投机派,不是情绪流走法,这个论坛讲逻辑还真没几个能超过阿撸的
lol123

22-04-12 20:53

5
还有,等一季报出来雷看看
仗剑携酒

22-04-12 20:45

4
龙头都天地了,积点德吧
查看全部评论(99)
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