寻找X房企·10家头部房企中报：业绩、盈利、现金、土储与多元化，谁胜出？

原创：一号地产 作者: 海哥
一号说：
好风凭借力，风停靠自己
过去的20年，是房地产行业风口期。而如今，风停了。
互联网 圈经常流行一些“黑话”，比如：站在风口上，猪都能飞起来；与之对应的还有一句：
当潮水退去，就会看到谁在裸泳。
现在，轮到房地产行业了。业内专家判断为“行业，逐步规模到顶；企业，步入十字路口”。
自去年三道红线出来之后，相继又出台集中供地、“三道补丁”等行业治理措施，整个行业进入了一个加速分化的新阶段，可以说整个行业的逻辑都变了。
房企的未来，将完全依靠内生增长，一个比拼全面素质和综合实力的时代来临。看来房企也将面临“素质教育”、“全面发展”的竞争。
我们不想知道谁会裸泳，只想知道在新阶段下谁会成为“无限可能”，我们不妨称之为：
寻找X房企。
寻找X房企，我们从头部房企中，分别选取5家民企和5家国企，共10家作为观察样本，当然，也过滤了个别头部房企。
我们将从经营业绩、盈利能力、三道红线、土地储备、多元业务等多个维度来衡量。
业绩与盈利：谁更有发展活力今年上半年，从营收角度来看，头部房企的营收规模最高的已经突破了2000亿元，以绿地控股 和碧桂园 为代表，其营收分别达到了2827亿、2349.3亿元；中间档是万科 和中海，其余集中在340亿至960亿之间；
（图：头部房企2021中期业绩数据）▼
更有参考意义的是营收增速，除了金地 和华润这两家营收基数比较低，导致营收增速同比高于60%以外，其余8家的平均营收增速基本在21%左右，像万科、世茂的营收增速已经降到了15%以下；
销售额作为未来的结算营收预期，我们也将此作为业绩对比开展研究。从上半年10家典型房企的销售额看，半年的销售量级已突破了1400亿元，平均销售增速在28%左右。
平均值的拉升，主要得益于融创64%、金地60.22%的拉高，像碧桂园、万科这样的头部房企销售增速已降至不足14%，其他房企销售增速集中于20%-30%之间。
销售增速放缓，或将成为未来行业的普遍现象。
盈利能力方面，考虑到利润绝对值可比性不大，我们主要从毛利率、净利率以及利润增速角度来考量。
统计数据显示，10家典型房企的平均毛利率为23.3%、净利率为12.4%。
只不过国企的利润率水平要明显高于民企，如保利 、中海、华润的毛利率在30%左右，净利率则在16%-20%之间，民企只有龙湖、世茂与之接近，毛利率分别为28%、29%；净利率分别为13.6%、12.7%。
不过从净利润的增速来看，国企的表现反倒不如民企，中海、金地的净利润增速已经出现了负增长，保利、绿地的净利润增速也仅为个位数，甚至不到3%，
事实上，头部民营房企的净利润增长也不乐观，碧桂园净利润同比仅增长2.3%，万科则同比大降13.2%。
由此可见，头部房企的净利润增长已逐步到达天花板。
倒是以龙湖、世茂、华润这样的腰部选手，净利润增速仍能维持在两位数以上。
因此，从经营业绩和盈利能力角度来看，10家典型房企中的头部选手增长动能相较已经钝化，特别是从毛利率、净利率水平，以及净利润增速这几个盈利指标来考虑，头部选手的表现均不如平均值；
而中间档的4家国有背景房企保利、中海、绿地、金地，虽然毛利率和净利率水平较高，但净利润的增长除华润置地 外表现过弱，甚至出现了负增长，盈利冲劲不足。
综合来看，融创、华润、世茂和龙湖无论在销售及营收的增长方面，还是在盈利水平方面，显得更有发展后劲，可以作为进一步研究的样本。
现金与土储：发展的韧性和潜力在前述比较了10家头部典型房企的经营和盈利能力之后，再来观察一下10家头部典型房企的财务指标，特别是在“三道红线”的达标方面。
（图：头部房企2021中期财务指标数据一览）▼
我们统计发现，目前10家典型房企的有息债务均在千亿以上，其中6家房企的有息负债甚至超过了2200亿，从行业报道来看，大多数房企的有息负债均有所压降，且短期债务水平均不高。
值得一提的是，龙湖集团 的短期债务仅有181亿元，短期债务仅占有息负债的9.5%，在10家典型房企中最低，远低于24%的平均值。
与此同时，我们发现龙湖集团的在手现金995亿，在10家典型房企中也处较高水平，现金短债比也达到了5.48的行业高位。
“三道红线”的达标情况，10家典型房企中还有碧桂园、融创目前因剔除预收款后的资产负债率未达标而处于黄档，绿地则还有两项未达标，压力稍大。
而将上一轮我们经过业绩和盈利能力的比拼之后，寻找到的4家房企样本，放到这一轮来对比时，我们发现，在短期债务和短债占比方面，整体要优于其他6家房企.
如果再增加一个财务维度，即房企融资成本的话，我们会发现，国企华润置地与民企龙湖几乎相当，且龙湖以4.21%的融资成本表现，在10家典型房企中，位居第三，在民营房企中则是最低。
融资成本的高低，一定程度上反映了一家企业能从市场上获得资金支持的难易程度，以及资本市场对企业的认可度，往往越优质的企业，越能拿到便宜的钱。
目前，在整个行业面临前所未有的调控压力和诸多不确定性因素的情况下，现金为王已成为行业共识，现金充裕程度、和融资能力已经成为了衡量房企发展成色的重要标尺。
这个角度看，龙湖是其中的佼佼者。
此外，我们还统计发现，上半年上述10家典型房企中，有8家的销售面积是大于同期拿地面积，仅有融创和龙湖，土储是净流入状态。
（图：头部房企2021中期销售、拿地及土储数据一览）▼

一号君认为，未来最能体现房企潜力与韧性的，除了钱之外，就是土地储备，土储在一定时间段内将影响企业未来的增长规模，还有业绩水平。
因此，从上述维度的观察来看，我们要寻找的“X房企”似乎已经呼之欲出。
内生动力：多元化业务当然，一号君既然要寻找“全面发展”和“无限可能”的X房企，除了依靠上述几个指标从典型房企中发掘之外，我们还会回过头去验证它的业务模式是否具有可持续 发展的动能和足够的市场韧性。
毕竟单纯的地产开发业务已经不可逆的走下高利润神坛，房企们也都在努力寻找、培育第二条增长曲线。
我们要寻找的X房企比拼的自然 是是综合素质，也即房企的多元化业务，以及业务的业绩表现。
一号君在龙湖的半年报中发现，上半年的606亿营收中，有87.8亿元来自集团的经营性业务收入，较去年同期增长49%，占比14.5%；投资性物业不含税租金收入为47.8亿元，同比增长42.4%，占比8%
从数据上来看，在地产开发业务之外，龙湖的经营性收入已经具备了相当大的规模。
而对投资性物业业务的细分来看，来自商场、租赁住房的收入上半年分别为37.1亿元与10.7亿元。
其中龙湖商业已在全国13座城市累计开业54座，已开业商场建筑面积为524万平方米，整体出租率达到98%。相较于去年同期，商业租金增长了39%；租赁住房目前的出租率也达到了94.5%，该业务预计每年将有超过30%的增长。
如此可见，龙湖不仅仅是在业绩表现和盈利能力等方面，与业内优秀企业比肩，在财务稳健 和融资成本、资金充沛等方面优于同行，其在商业运营、住房租赁等多元化业务方面，也有着不俗表现，显然，龙湖是契合我们对“X房企”的期待。