从融创半年报看融创“置顶”的战略艺术

更安全、更从容、更长期、更有价值
千呼万唤始出来，说的就是融创半年报。
融创在房地产企业中是一个特殊的符号，无论外部市场环境如何变化，融创总能稳稳的给投资者和市场以惊喜，融创上半年每股盈利2.62元，同比上升8.7%，这个通常被看作企业经营成果的指标足以来评价企业盈利能力、成长潜力。
花旗发表研究报告指出，融创上半年业绩表现符合预期，核心盈利按年增长1%，财务成本有所下降，负债率由去年底的96%降至86.6%，目标明年内降至“绿档”，重申融创中国 买入评级。
实际上，房地产市场发展逻辑已经发生了本质转变，回归行业本质，转向高质量健康长期发展，这与融创的战略方向不谋而合。认为融创之所能成为标杆，除了稳健 增长的业绩之外，还有对宏观环境和行业趋势的敏锐洞察与精准判断，擅长在行业的不同阶段快速找到发展最优解。
面对下半年市场压力，融创采取“更安全、更从容、更长期、更有价值”的战略目标，融创着眼于长远发展，优先考虑改善债务结构及成本。
评级上调：那些光鲜的财报数据无论营业收入还是净利润等核心指标，融创均保持了稳步上升的态势，显示出在新的市场环境和新的发展周期下，融创依然保持良好的盈利状态，成长动力十足。
中报数据显示，融创实现营业收入958.2亿元，同比增长23.9%；毛利199.8亿元，同比上升12.5%，归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%；核心净利润131.5亿元；每股收益2.62元，同比上升8.7%。
融创销售额3208亿元同比增长64%，完成全年销售目标的50%以上，与此同时，销售回款率保持高位水平。
无论营收、利润，还是销售方面，业绩表现都可圈可点。
再来看债务方面，截至6月30日，公司总资产1.2万亿元，较去年底提升9%，一年内到期有息债务总额910亿元，短债占总有息负债比重下降至30%行业低位，债务结构良性，财务弹性更趋强韧。在手现金1232亿元，其中非受限现金达到1011亿元，较去年底增长2.4%，维持行业高位。
此外，“三道红线”指标持续改善，全面转绿进程不断加速。净负债率86.6%，较2020年末下降9.4个百分点；非受限制现金短债比升至1.11，剔除预收账款后的资产负债率降至76%。
融创的经营表现不断收获国际机构的认可，上半年，标普将融创公司主体评级由 BB-上调至BB，展望稳定。穆迪 及惠誉将公司评级展望调升至正 面;中诚信亚太首次覆盖融创，并给予BBBg-评级，展望为稳定。
2021年以来，国际知名大行摩根士丹利 、花旗、摩根大通 、海通国际 、中金及瑞信等相继发布报告大力推介融创中国，给予融创“跑赢大市”评级，并列为“首选推荐”股票。
融创中国董事会主席孙宏斌表示，要用三年左右或者再多一点的时间达到“投资级”的评级，“这个目标我们是坚定不移的，在这个目标下我们必须降负债率，降负债规模，降拿地的规模，甚至降低我们整体的规模。”
甘愿降整体规模也要保证安全和健康，这一点来看，融创有着很强的魄力。
优质土储：可售货值超2万亿说实在的，对于房企来说，钱和地是两个核心指标。
上面钱到位了，地的情况如何呢？
先看总量：截至2021年6月30日，融创持有的权益总土储约1.64亿平方米，对应货值超过2万亿元，足以支持长远的稳健发展。
2021年上半年，公司获取权益土储货值2135亿元，权益拿地销售比37.9%。若把时间拉长至一年（2020年7月至2021年6月），公司权益拿地销售比仅为28.5%。充足的可售货值也支持下半年高业绩的达成。数据显示，融创在今年下半年内的总可售货值超6600亿元。
国盛 证券 发布报告表示，叠加下半年销售高峰影响及融创的市场领先优势，预计融创2021年将实现销售稳步增长。花旗同样认为，相信下半年可售资源达6680亿元人民币，可支持公司达成全年销售目标7000亿元人民币。
这些优质土储集中在一二线核心城市，这也是支撑销售增长的核心。
从销售数据就能看出，上半年，融创在多个一二线核心城市占据市场领先地位，20个城市的销售额超过50亿元。其中，北京、上海、成都等9个城市销售额超100亿元；在杭州、武汉，融创半年销售额超过200亿元——这相当于一家百强房企的半年业绩。
孙宏斌明确表示，在投资方面要留出比较安全的边界，如果还像过去一样拿地，会吞掉很多利润，未来希望独资的项目更多。
基于此，下半年融创将严控拿地总量和节奏，下半年权益拿地销售比预计控制在20%以内，全年权益拿地销售比预计控制在30%以内。未来将提高全资项目占比：在合作上升级现有模式，更多选择资金实力强劲的合作方以成立长期平台的模式进行合作。
未来新增长点：“地产+”起舞地产主业高光不断，增长势头十足，而服务、文旅等“地产+”业务也得以快速提升，并成为融创着眼于未来长期增长点。
从两大板块市场空间来看，都是属于无限大的市场容量。服务板块市场空间有多大呢？中信证券 指出，物业管理行业市场空间广阔（2.5万亿市场）；我国文旅市场早已进入长期增长期，国内旅游人次也从1984年的2亿，扩大到2019年的60亿人次，随着消费升级和人们出游惯的形成，这一数字还要更大。
当然，融创在这两方面已经完成了抢跑优势。
已完成上市的融创服务 ，上半年营收33.2亿元，同比增长85%；归母净利润6.1亿元，同比增长154%。净利率为19%，较去年同期上升5个百分点。不只如此，融创服务收入结构也在持续向好，物业管理服务收入20.5亿元，同比增长94%；社区生活服务收入1.9亿元，同比增长206%；非业主增值服务收入10.8亿元，同比增长60%。
规模方面，融创服务延续着大幅快速增长态势。截至6月底，融创服务在管建筑面积1.7亿平方米，合约建筑面积3.2亿平方米，第三方外拓项目占在管面积比例39%，较去年底也增加了7个百分点。
融创文旅业绩快速增长，多项目成功开业，冰雪业务影响力大幅度提升。截至目前，融创文旅拥有文旅城、旅游度假区、会议会展和文旅小镇4大板块，汇集了城市综合体、融创乐园、融创茂、雪世界、高端酒店群、海世界、会展中心、民宿、小镇集群等10余种城市综合业态。
上半年，融创文旅营收26.1亿，同比增长166%，经营利润大幅提升至4.4亿元，客流量7201万人次，同比上升103%，济南融创文旅城、桂林融创国际旅游度假区，杭州湾融创水世界等代表项目开业即受市场追捧。
融创文旅城正在成为一座城市的名片。
行文至此，孙宏斌在业绩会上的一席话，又在耳边回荡：
他这样说：希望用三年时间将融创的主体信用评级做到“投资级”。
当融创实现了“更安全、更从容、更长期、更有价值”的目标后，一切都水到渠成，至于这一天能 否提前到来，我们拭目以待。