我对金茂、融创中期业绩的感性认识

下午研究了  和  的中期业绩报告和融创的业绩会录音。关于两家公司业绩的数据、总结、讨论的文章已经不少了，这里主要谈谈我的几点感性认识：
1、金茂的物业销售是真的牛！不仅在疫情下同比增长 31%，而且只用了大约 19 天就能完成 100% 的销售回款，金茂的房子好卖啊！
2、金茂流动资产中 “发展中物业” + “持作出售物业” 由去年年底的 740 亿激增到 1151 亿，仅半年的时间里增长了 56% ！这 1151 亿（流动）物业中的大部分要在未来一年里结算为表内收入的，这些利润藏也藏不住，都是大肉！！
3、金茂中期归母权益 411 亿，非控制权益 510 亿，其中非控制权益占比继续增长，侧面反映了金茂的发展更多依靠的是合作的形式。少数股东投入越来越多，金茂的运营有点儿往轻资产的模式上靠。毕竟，城市运营是很需要资金的，合情合理。而且近两年来，金茂的归母权益虽然只占总权益的一半儿都不到，但中报的归母利润却占到总利润的 81%！说明金茂在与别人合作时，依然是非常强势的一方。一个原因是金茂有低息贷款能力，从中赚取利差。
4、融创这边业绩会上老孙说他的文旅城要比物业值太多太多钱了，说的时候语气是非常激动的，这刷新了我对文旅的认知。物业服务能覆盖的群体有限，而且目前来看，一个小区的物业想提价也不是那么容易的事儿；而文旅城则可以轻松覆盖上亿的人流量，在倡导国内循环的政策环境下，国内旅游、尤其是省内旅游有增长的潜力。有了上亿量级的人流，变现并非难事。
5、房地产 已经逐步步入了强者恒强的时代，“345”新规使得小型房企很难再弯道超车。像融创、金茂这样有着亿平米级别土储的企业，有足够的时间可以优化资产负债、并释放利润。当房企做到一定规模，在产业运营方面有了一定成就时，也更容易摆脱招拍挂的激烈竞争，通过产业向政府拿低价地。政府看到你过去的成就，会信任你，而不是那些小的、之前没有产业经验的地产商。
6、融创持有贝壳 4% 的股权，相当于 100 多亿的市值了，年底又准备分拆融创物业上市，这些都给予融创在资金上更多的腾挪空间。特别是对于中小投资者来说，老孙够厚道，物业上市也会分给我们一定的股份，使得我们有了更多选择权：如果物业估值合适，长期持有，自己的股票市值会节节攀升；如果物业估值过高，也可以卖掉，继续抄底地惨股或其他心仪的股票。
7、因为地产行业主要针对国内，所以是 “内循环” 的受益者，国家之间的贸易战不会直接影响到地产行业（不排除间接影响）。而且根据目前的政策来看，房价在未来多年内都会趋于稳定，不会有大起大落。房价稳定带来了地价的稳定，地产商有足够的时间和空间以稳定的价格买地，再以稳定的价格卖出去，从中稳稳地赚取差价。在这个通货膨胀的世界，投资像金茂、融创这样质优价低的地产股，也许不能使你很快变富，但长期来看，绝对是稳稳的幸福。