一直是这两年
房地产 股中以收购促规模的代表,他的股价也是节节攀升,上周五的收盘价44.6元,1982亿市值,那目前的融创价格到底高不高?还能买吗?
2019年半年报披露,融创全口径土地储备2.13亿平方米,货值2.82万亿,权益土地储备面积为1.36万平方米,按照每平方米的单价1.32万来测算,权益货值为1.8万亿,按照2018年和2019年扣除投资收益后的销净率约10%来计算,这部分的利润为1800亿。而融创2019年半年报的归母净资产为630亿,这样等到这部分土地储备全部结转完之后的净资产将达到2400亿,为其目前市值的1.21倍,这个时间应该会在三年内实现。当然港股房地产公司的PB小于1在熊市是件很稀疏平常的事,所以这样的一个比率不构成目前买入的依据。
那2019年的利润会很多吗?2016年-2018年的预收房款余额分别是,340亿、1300亿和2000亿,假设2019年把2018年的2000亿预收房款全部都交付掉,实际情况我觉得应该是介于1500亿-2000亿之间,假设投资收益率保持不变,归母净利润水平大概是14%的销售收入的样子,则2019年的归母净利润将达到280亿,对应目前的市值约为7倍PE, 不低,市面上一抓一大把。并且需要注意的是融创在2017年收购万达的时候已经确认了250亿的合并溢利,寅吃卯粮,理论上这批货在结转的时候他的毛利率会很低。
所以,不可否认融创是个好公司,孙老板是个有魄力的好老板,但是目前融创的价格不是一个
值得买 入的好价格。