用七个核心指标投资房企股

1、权益销售
在房价不涨的情况下，人们购房热情趋于理性，房企之间的竞争也更激烈了。目前拼的是运营，也是一个大鱼吃小鱼的局面。权益销售额前 20 的房企有规模优势，而且更容易向银行取得贷款，所以在竞争中大概率胜出，这几年销售占比也越来越大。所以我会在销售 TOP20 中选择房企来投资。另一个就是要看一下权益销售额的同比增速，同比增速大的，一般说明未来两年的报表收入增速就大。比如今年到九月份，$万科A(SZ000002)$ 权益销售的同比增速基本没有，这反映了其土储有限，近两年有些保守，这也是为什么她今年补了很多土储。
2、融资成本
房企的运营模式决定了她们需要大量的贷款买地、建房，因此贷款利率的高低也是非常重要的指标。举个例子，同样贷款1000亿，万科的利率是3.5%，对应每年利息35亿，而阳光城 的利率是7.5%，对应每年利息就是 75 亿，每年光资金成本这一项就要和万科拉开了 40 亿的利润差距。所以选股时我会尽量选借到了 “便宜钱” 的房企，比如万科，保利，$融创中国(hk01918)$，$中国金茂(hk00817)$ 等，在这方面做得都算不错。
3、现金/有息负债
部分房企未来会面临的黑天鹅事件就是资金周转不开，还不上贷款。那么为了避免黑天鹅事件发生在你选的股票上，我们就尽量选 "现金/有息负债" 比例大的企业。这个比例每个企业都不同，万科的比例甚至在 1 左右，说明现金基本能够覆盖有息贷款，风险极小，绝对安全；相反，像阳光城、金茂这个比例就要低很多，需要引起一些注意。当然，对于贷款利率低的房企，其实我们是希望她能发挥这一优势，尽量多贷款的。所以这一比例没有绝对的完美值，看投资者的个人偏好。偏好保守的可以选万科，激进一些的可以选金茂、融创这类的企业。
4、土储布局与面积
房企的土储布局与面积一定程度代表了房企未来的收入和盈利空间。土储建筑面积一般就是未来 2 至 4 年的销售面积，这样比较健康。如果投资面积太少，未来销售的释放就会堪忧，这在另一侧面也可能反映了一些问题，比如资金周转困难，买不起地了。土储面积较大的房企一般不担心未来的销售释放。当然，土储的质量也是很重要，我一般会倾向于选择主要布局一二线的房企，比如万科、金茂、融创等。毕竟，城市化中，人群都是往更好的城市流动，所以一二线的城市供需关系长期还会比较健康。
5、毛利率
毛利率反映了企业在所购土地上取得利润的能力。虽然报表中的毛利率反映的是前两年的销售情况，但看前几年的毛利率就可以知道一个企业的赚钱能力。拿万科举例，她几年的毛利率都比较稳定，而且挺高，说明她建的房屋能够以一个比较好的溢价卖掉，口碑不错。毛利率更高（大约 35% 吧）的是金茂，她的口碑好，房子卖得价位自然高，通过几个城市运营项目又拿了低价土地，所以毛利率很高。也许在房地产 健康发展的时候，毛利率并不那么重要，但一旦房地产行业面临调整、下滑，较高毛利率的房企会拥有更大的安全边际，这也算是一个核心竞争力了。
6、资本化率
资本化率是指有多少比例的利息支出做了资本化会计处理。资本化率越高，当期的利润越高，而后期的利润会有所下降；相反，资本化率越低，说明当期报表利润保守，反而会为未来的利润释放留有余地。比如万科的资本化率长期在 50%左右，反映了其报表利润释放是比较保守的。而阳光城的资本化率每年都在 90% 以上，说明她家希望利润的当期释放。事实上，如果她报表中不做这么高的资本化处理，那么前几年都会是亏损的。这点需要投资者们注意：阳光城大跨步的销售增速能不能维持得了其庞大的负债利息？到哪一年才能脱离这个沉重的负债包袱以实现丰厚的盈利？这都是重仓阳光城的投资者需要思考的。
7、特殊长短板
最后一点，就是每家企业都有不同的长短板，这也是投资者们需要根据自己的喜好来挑选的。比如金茂的特点是 “品牌好+城市运营”，差不多的地段，金茂的房子一般要比别人卖得好、卖得贵，也是因为她非常注重品质。另外，城市运营也让金茂以非常便宜的价格购入了很多土地，这算是她的护城河了。融创的护城河在于老孙的投资并购经验和大量的土地储备，万科的护城河在于其品牌、稳健的经营理念、和首屈一指的物业水平。当然，每个企业也有自己的短板，金茂负债大一些，融创有时会比较激进，万科有时过于保守。还有些短板可能是你不希望看到的，比如新城的老王事件，这事儿一出，我立马取关新城，恶心。总之，也要根据自己的喜好，选择相应特质的地产股，这样长期才拿得住嘛。
总之，我认为目前的房企估值可以说是到了地板价，虽然房住不炒，未来销售增速会变缓甚至变为负的，但是低估的也太厉害了把。在这个时节，用一定的仓位投资优秀房企股，我认为是不错的选择。具体选哪个，希望你利用以上七个指标好好掂量，独立思考。
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