难以置信!全都错了!楼市变化 超乎想象!

19-09-16 10:02 338次浏览
叶檀财经
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楼市怪相年年有,今年怪相特别多!

3月4月小阳春之后,楼市调控明显趋严;7月开始,全渠道收紧融资,房企风声鹤唳,居民内心忐忑。

原本预计,极限施压之下,8月楼市应出现明显变化,但,结果权威数据显示,变化明显不及预期,楼市韧性超乎想象!

9月11日,据央行金融数据统计报告,8月,楼市关键数据——中长期居民贷款,表现亮眼,单月增加4540亿元。

就绝对规模来看,4540亿的水平,不但可以和小阳春时期看齐,甚至比4月份,楼市最蠢蠢欲动的那个月还要多出近400亿贷款。

“抢房贷”开始?!楼市 遭遇突变!

中美贸易局势紧张时期,抢出口屡次成为权宜之计。

按图索骥,当前楼市趋严,且央行8月中旬宣布:个人房贷利率换锚,10月8日起施行。

未来房贷利率如何变化,市场一直众说纷纭,不确定之际,中介趁乱出击,贩卖房贷利率焦虑。

证券日报文章《房贷利率新政后楼市众生相:部分中介贩卖利率“焦虑”》,中介现在趁房贷利率新政落地的真空期(8月、9月),以房贷利率上涨为噱头,展开卖房攻势。

焦虑之下,不确定性之下,参照抢出口,抢房贷,很可能就是8月楼市房贷超预期的真正原因。

如果“抢房贷”是真,那问题来了,哪里真在抢,哪里没在抢?

根据机构统计的8月份各级别城市交易变动情况逆推房贷变化,让8月份房贷数据表现亮眼的,不是一线,不是二线,而是三线以下!

据机构数据,能够真实反映市场变化的全国二手房成交:

一线城市8月份数据继续走低;二线城市同样增速滑落;唯独三四线城市,8月份逆势成交上涨,且涨幅表现明显!

不同等级城市,8月份二手房变化,三四线城市明显上行

9月11日,克而瑞公布其长期跟踪的26个热点城市(几乎全是一二线城市),销售数据。

数据显示,26个热点城市8月环比7月成交,几乎全线下挫。

4个一线城市,8月环比7月商品房成交全部下滑。

其中,叶檀老师此前实地考察过的上海楼市,成交面积下跌幅度最大。8月环比下跌32%。

刚好,上海央行总部每个月,也会公布房贷数据。

8月份个人房贷数据,同比增加42亿元,相比于1季度(同比增加115亿)以及4月份(同比多增59亿),明显放缓。这和上海楼市8月份成交下滑,非常吻合。

二线城市方面,8月份除了无锡、厦门、福州销量增长较多,其他近20个城市成交面积同样下滑明显。

其中,下滑幅度较大的,像济南,8月份商品住宅环比下跌45%;南京8月成交面积环比下跌47%;

最火苏州,同样没有在8月逃脱成交下滑的命运。

据克而瑞数据,8月苏州环比成交下滑31%,同比成交也开始转为负数,8月同比负增长5%。

另外,从土地市场上,同样反映出,三四线城市8月份异常有韧性。

以土地溢价率变化来看,三四线城市从7月开始,8月继续,明显比一二线城市溢价率下滑速度平缓。

为何三四线城市在8月份出现反弹,而一二线城市继续下行?

原因主要是这几个:

第一、三四线有房贷利率焦虑,一二线不存在。

融360最近公布了8月份的房贷利率,在其监测的主要城市中,有17个房贷利率上涨,16个持平,下降的只剩下3个!

融360主要追踪的是一二线为主的热点城市,这个结构,意味着,在其公布的房贷利率里,拉动全国利率上涨的可以说就是一二线城市。

央行宣布房贷利率换锚之后,从各地的反应来看,做出具体回应目前都是一二线城市,而且调整方向也都是往上调整。

除了此前说过的深圳招行,北京方面最新的消息:

首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点,二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。

广州链家也表示,首套利率相较之前会略高一些,但实际情况仍待确认。

综合上面的信息,对于一二线城市来说,房贷利率已经连续调整了3个月,未来可以预期,仍然会保持向上调整的方向,几乎很难向下。

因此,对于这些地区的买房者来说,其实房贷利率调整已经兑现了,如果说有焦虑,那可能一两个月前更焦虑。

反倒是三四线城市,由于一直没有大的房贷利率调整,因此,随着10月8日的来临,调整预期不断升温,房贷利率焦虑无疑也会不断走俏,中介如果再不断煽风点火,很可能就出现,抢在10月之前,抢房贷的现象。

第二、因城施策政策调控越发明显。
此前,叶檀财经曾撰文,合肥暂停二手房房贷,多地银行开始控制房贷增量,把开发贷和个人房贷统一管理进行总量控制等政策。

如果细心的话,檀香们会发现,上述不断收紧的政策,主要集中出现在一二线城市。

而在三四线城市中,则是不断传出放松政策的声音,即便屡次放松失败。

9月13日,据21世纪经济报道,近期又有不少三四线城市松绑调控。

8月28日,湖南省临澧县公布《关于进一步促进房地产 市场平稳健康发展的若干意见》,意见明确:

在规定时限内,在县城区购买符合条件的商品房,可享受购房补贴

而且其子女入学可就近申请学位,享受优质教育资源等;

9月初,浙江嘉兴,调整公积金政策,还清首套房贷款,二套房申请公积金,实行全额贷款政策,夫妻双方最高可贷60万,且远低于一般商业贷款的,公积金贷款利率。

另外,河南全部对全省农村教师购房给与优惠。

据澎湃,9月9日晚间,贵阳市住房公积金管理中心公告《关于调整住房公积金部分贷款政策的通知》,降低首套房,二套房首付比例,取消了二套住房公积金贷款时间限制

一二线调控越来越严,三四线城市尝试调控放松,力度差异,方向变化,也是助推8月份楼市变化的重要原因。

第三、棚改最后一公里发力,三四线楼市需求提前透支。

此前在文章里说过,棚改的最大资金来源——专项债,在2019年前8个月,下发速度非常快,远远超出预期。

前7个月就已经用去80%的额度,且8月份发行速度进一步升温,单月发行专项债近3200亿元,比7月份多出200亿。

规模看,8月的发行量,仅次于楼市小阳春3月,以及提出加大专项债投放的6月。

据证券日报,8月,河南等地专项债,甚至已经提前完成完成了全年的发行任务。

从机构统计的数据来看,专项债快速发放的前8个月,土储和棚改高歌猛进,合计投入金额高达1.35万亿


房贷利率焦虑,政策相对宽松,加上资金提前释放,各方面合力,让三四线楼市,在8月,出现和一二线城市不一样的走势。

最后想说,近期中美贸易出现快速缓和,加上降准之后,降息也许即将来临,多重利好之下,中国经济无疑更加向好。

7月,极限施压叠加经济数据不及预期,也无法动摇,决策层控制房地产的决心,何况当前,各项负面因素开始扭转。

所以,还是那句话,楼市黄金时代不在,白银时代,楼市逻辑今非昔比,老思维,老想法,注定要吃亏!
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