中国究竟有多少空房子？

日前，一份数据出炉。

西南财经大学课题小组摸底房地产 ，表示目前中国住房空置率为22.4%，这意味着中国至少有5000多万套空置住房，还不包括开发商未出售的商品房。

作为课题负责人甘栗教授表示，“没有哪个国家有如此高的住房空置率”，并且警告“如果房地产市场出现问题，房屋抛售就会像洪水一样，从而导致房价呈现螺旋式下跌”。

1、

房屋空置，一直以来都是大众心结。

在过去若干年，中国的住房空置率就曾几度成为热议话题。但空置率究竟有多高，官方并没有给出确切结论。

早在2014年，西南财经大学就出过一份报告：2011年全国空置率已经达到20.6%，并在2013年快速上升到了22.4%。其中，三线城市的空置率达到23.2%，一线是21.2%，二线是21.8%。

2016年初，国内知名财经学者周天勇及其团队测算出：2015年底，预计我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在20%到25%之间，城镇地区空置住房约为6500到8800万套之间。

今年3月份，国家电网也公布了空置率的调查结果。从每户电表数据来看，一年一户用电量不超过20度认为是“空置”。算下来，2017年大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。

一般而言，按照国际常见的标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%-20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。空置率越高房地产的泡沫就越大，投机炒作的氛围就越浓。

也就是说，目前我国的房屋空置问题已经非常严重，即便按照电网的数据，也不容乐观。空置率已经表明，目前我国的房子绝对是够用了，人均40平米的面积，已经达到发达国家的水平。

而从租售比来看，房地产也已经没有了投资的价值。但是投机性购房需求导致了我国各热点城市住宅空置率持续攀升。媒体报道的拥有几十套甚至上百套房产的房叔、房姐、房嫂、房妹都是真实的社会写照。

大量房源掌握在少数炒房者手中，多数人要么买不起房，要么做了房奴。

因此，建议政府增加房地产供给可能并不正确。因为房源稀缺的问题，并不是出在住宅地产的供应不足上，而是房源分配上。否则房源供应再多，还是集中在少数人手里时，房地产供不应求局面难以改观。

2、

那么该怎么解决房屋空置的问题，让存量效率最大化呢？

常见的说法就是征收空置税，但说起来简单，实际执行起来难度极大。因为，对于空置房的认定本身就非常难。

或许可以通过用电量、用水量、网络流量等数据来判断是否有人居住。数据可疑的，再通过物业安装人脸识别、指纹识别等进行验证。还可以，通过邻居举报来判定。

但这套方法看起来就非常麻烦，执行成本太高了。并且，里面还有非常大的灰色寻租空间，比如可能还会有人去行贿物业，企业修改数据等等，实属下策。

那么，上策是什么呢？最好就是增加房屋的持有成本，而且是按照不同套数给出惩罚性的税率。

比如有5套房，那么只有自住的那套不交税，其他的按照惩罚性税率2%交税。像北京这种一线城市，平均400万一套，也就意味着剩下4套房，每年各交税8万，共计32万。

而如果是有2套房，自住的不用交税，多出来的一套可以少交税，每年0.2%这样的税率，每年就是0.8万。

有人问了，为什么对2套房的这么温柔，因为多持有一套房是正常的需求，如果没有人多持有一套房，那么整个租房市场就不存在了，租金一定会大幅飙升。所以这么做是为了降低房产税对于租赁市场的冲击和影响。就是要刻意，把2套房和3套以上住房的税率空间拉大。

于是，原来有5套房的业主可能不想出租，就握在手里等升值，但现在每年的成本太大，要想降低持有成本，你就只能出租去收租金。所以就增加了市场上的租赁房源供应。

那么他能完全转嫁给租户吗？也不行。即使转嫁，也非常有限。有两套房的，拿出1套出租的，显然更有优势，因为他每月成本只增加了700多，分摊到每个房间，也就是每月300-400。

而有5套房的就惨了，他每月成本增加了7000多，所以他们同时争抢租客，你觉得结果会怎么样？有5套房的肯定没办法竞争，因为成本高了10倍。所以持有房屋数量越多，就越是噩梦。

届时大量囤积多套房的人，就会主动卖房出来，晚卖一年，就要多交一年惩罚性房产税。但到时候，所有人顶多持有2套房，对第三套房都会心有余悸。

总体而言，目前我国房地产空置率高企，楼市的问题，也已经从增量的供需矛盾转变成存量结构的矛盾。

因此，如何让存量房利用效率更高，同时产生一笔稳健的政府收入，这才是真正的长期楼市调控机制！