原创：新城控股简分析

我的高中是理科生，大学是学艺术的，所以对于数字算不上特别敏感，我的文中数据会不严谨，希望大家谅解，交流没事，我本来就是胡言乱语，我们不要骂人挖苦人，我会拉黑的。

最近棚户区改造审批权回收国开行，地产股大跌。

2015年的时候，新城控股旗下的吾悦跨出了常州，来到了我们小丹阳，这个人口95万的小县城，在偏僻的经济开发区，凭空建造了一个商业综合体。彼时，小县城手里有闲钱的老板姓都跃跃一试。

吾悦广场的商业模式其实很简单，他由以下几块组成：商城、步行街、住宅、写字楼。在郊区便宜的拿地，建立商业综合体，凭空创造出一个市中心，硬生生的把郊区的房子卖出了市区的价格。同时预售非核心的步行街、住宅，达到快速回笼资金取回成本。基本上五月还没开盘就已经回本了。

其实有点类似万达的业务，但是又不太一样。有人曾经讽刺我，：“那不如直接买万达啊，万达实力更大，资金流更好”。我觉得这就是不经思考的观点。万达我不是很清楚，可是哪怕资产更大，资金流更好，这能说明新城就不好么？没有逻辑关系。中国的地产市场是巨大的，没有任何一个人可以独占整个市场，哪怕再有资源的人投资也不可能同时在所有地方铺开，而是有一个先后缓急。而新城控股就是抓住了这个机会。就是错配。

商业综合体的建设选址，不是简单的从城市行政等级来划分。二线不一定不如一线，三线也不一定不如二线。当万达这些大佬在大城市攻城掠地的时候，新城敢于尝试在发达的三线攻城掠地，三线几乎都没有像样的竞争对手，五月降临就是降维打击，市场占有率就能很高。同时在吾悦看不上也顾及不到的乡镇，也有人在攻城掠地。比如我们这有个35岁的年轻人，在镇上建了个五洲梦想城，生意红火。有的时候不仅要看市场的大小，也要看对手，你把对手干死，你就吃掉了对手的利益。

新城控股想必也知道后续很快有人会模仿更上。所以她要做的就是利润最大话，尽快的拿地，五月。。。。。。。。。。。。。，，我从五月的角度看，有三点是值得关注的。

压榨式销售：

这么说，我了解过很多购买吾悦步行街的商铺的人，几乎没有赚钱，实际回报率在2~3%之间。五月的这种模式是透支出售，可以从3点来分析：

1：数量：五月在商铺的出售过程中不给对方一点空间，观察过不下20个万达，构造都一个模子，一间两层出售，可以理解为一层。商铺数量在一百间左右。铺少可以让市场显得生意兴隆，汇聚成人气，和业主共赢。而吾悦广场的步行街商铺结构，就是不择手段尽可能增加数量，普遍在3~4层，1楼层高5米以上，商铺数量基本在600间以上，这就导致很难满租，看起来人气不足，房租更租不出价格。业主叫苦连篇。

2：价格：非常不厚道，再好的东西，如果贵了就是垃圾，吾悦不错的，但价格就是一点空间都不给人赚。三四线的投资者往往错过早年铺子，羡慕那些买了铺子收租金的人，在销售制造的紧俏氛围下，鱼贯而入蜂拥而至，抢抢枪，买买买。在一线城市，同地段的商铺价格是没有住房贵的，售价也相对合理成熟。对于平淡的小镇，这种商业综合体商铺的溢价非常高。

3：对于投资者而言这叫黑心，而对股东却成了好事，公司赚钱股价才好看。虽然杀鸡取卵，你又能奈我何。

快速拿地快速升级：

吾悦这种错配的暴力不会存在多久，因为模仿者会蜂拥而至，所以当下最重要的就是快速抓住头部利润。吾悦可以说这两年在迈着极大的步子拿地速度。
2015年，新增开业3座，累计6座。开始走出常州，试水县级市丹阳，张家港，大获成功。

2016年，新增开业5座，累计11座；实现租金及管理费收入4.41亿元

2017年，新增开业12座，累计23座；租金及管理费收入10.20亿元

2018年6月截止，已开业和建设中72座，计划新增开业18座（年底累计开业41座）。

2020年目标，开业100家。此时每年房租起码100亿以上。

新城控股在2018年7月即将在南京河西开盘的项目，有一条长达400米的室内环形人造河，河里面会设置小船贩售东西，模仿澳门威尼斯。这是基于隔街河西万达的差异化策略，每一座伍悦都有新的改善。建的快，改的快。
房租上涨和核心位置的占有

综合体房租：商城外围的步行街的商铺是二级品，购物广场内部才是最赚的铺子，这是非售品，只租不卖。商场开业的签收招租期间一般会订2~3年的合同，为了吸引优质品牌，房租的价格不会太高，此时商家还是有很大的盈利空间，而一旦商场市场做起来，房租也就水涨船高，伍悦会根据品牌的营业额，把房租蹭蹭的往上涨，长期看，都是给房东打工。所以不是自己房产，而过度依赖地段的运营模式，长期看都不是个好买卖。反过来说房东才是最后的赢家。
再比如，很多优质的项目（对人依赖度低），伍悦在完成扩张后，回头就会向这批人下手，比如抓娃娃机，每台每天成白上千的营业，10台就是万把块的营业额，完全是依赖地段。这些都会慢慢成为伍悦的自营项目。再比如儿童娱乐、儿童培训。这些高度依赖地段的品牌。

以后呢

不同时代赋予行业的估值是不一样的，我不认为估值是静态的刻舟求剑，估值就是一个预期，滴滴打车几年的时间就完成了全国的垄断，这在传统行业往往需要几十年的努力，所以投资人对互联网 的热情很高，往往会给很高的估值。所以我觉得估值这东西，得放远点看。

这几年流行一个词叫“新零售”，各种大佬开始重回布局线下实体门店，这是为什么呢?因为随着互联网行业资金人才技术的不断涌入，互联网的运营成本已经很高了，广告费用水涨船高，淘宝开店的成本已经不低于实体店，或者说线上获取一个客户的成本已经有超过线下的趋势，而且现在淘宝购物同样的衣服，很多已经比线下实体店还贵了。未来的实体店是商业综合体的时代，老城区的沿街门商铺竞争力会越来越弱，换句话说就是流量其实不仅仅局限于线上，线下也是主战场。

有老话叫一铺养三代，还有句话叫买的好上天堂，买的不好下地狱。不过再好的东西如果太贵，那就一文不值，所以如果是买伍悦的商铺，我觉得价值不高。

写到一半出了新闻：棚户区审批权回收国开行。对新城控股确实有不利的影响，但是长期看，只要度过资金压力，这种模式，我依旧看好。


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