天健创投:炒房客“罢炒”,高房价还能撑多久?

18-05-22 15:51 365次浏览
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2018年,对于我国楼市来说注定不平凡。进入2018年,政府一直以“房子是用来住的,不是用来炒的”为主基调,不断紧缩宏观调控政策和措施,据天健%E5%88%9B%E6%8A%95统计,仅上调房贷利率就达十六次之多,而且还相继出台了“限购、限贷、限签、限售”的四限政策,以及关于住房公积金贷款的适用范围等。与此同时,天健创投还发现,房子的交易量虽然有些下降,但是房价小涨的还是比较多的,这点在最近统计局统计的销售价格指数表中也有反映。

从上表可以看出,70个城市中,不论是新建商品房还是二手房,其销售价格指数环比上升了有六十多个,同比也是上涨的有六十多个,虽然涨幅不大,但大部分房价还是上涨了。

显然,这么高的房价炒房客不会轻易买了,那么谁会买呢?刚需者吗?天健创投认为,显然刚需者并不会买账,或者说无法买账。因为在这么高的房子单价面前,随着房贷利率的上浮,刚需者的购房成本会增加许多,大多数刚需者不敢轻易买房。据中国房价行情平台2018年3月城市房价均价数据显示,已有62个城市的房价均价超过1万元一平米,其中13个城市的房价均价超过2万/平,还有14个城市的房价在9000-10000元/平,而目前的普通员工的普遍月工资在一万元以下,甚至只有三四千。

由于炒房客和刚需者购买房子的人数减少,使得我国的楼市的销售额和销售面积增速逐渐下降,天健创投通过权威数据网站统计出下面图表,看后一目了然。

1-4月份,商品房销售面积42192万平方米,同比增长1.3%,增速比1-3月份回落2.3个百分点。商品房销售额36222亿元,增长9.0%,增速回落1.4个百分点。可以看出,目前,房子的总交易量出现了明显的下滑。

天健创投分析,房子卖不出去,开发商就没有营业收入和利润,也就减少了资金的现金流,再加上银行的贷款利率的提高,使得他们的资金回笼就会比较慢,因此直接影响了开发商的利益。下面看看这张图就是现实的开发商的资金到位情况。

从图中可以看出,从2017年初开始,开发商的资金到位增速趋势呈逐渐下滑的走势,这严重地影响着开发商的资金链,如果他们的资金链断裂,那么就将一败涂地,所以如果房子的交易量持续降低,那么开发商的压力也会越来越大。

所以有些开发商已经感觉到了这种压力,所以就有了燕郊地区的房价下降销售以及有些开发商开始推出所谓的“特价房”来供给购房者,他们只有把库存的房子销售掉,才能增加他们的营业收入和利润的体现,加速回笼资金的目的,否则,开发商守着一些空置的房子,资金周转不开,而且现在他们拿地的价格也日益上涨,它们怎样才能持续不断地发展?所以开发商有可能通过降价的方式来增加他们的资金回笼,所以天健创投认为这么高房价撑不了太久。
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