转载华厦幸福股东大会记录

华夏幸福 2016年股东大会投资者交流实录（上）

·本文不作任何投资建议！·

会议基本情况：

时间：2017 年 4 月 19 日

地点：固安县规划馆二楼报告厅

人员：股东及其代理人13人；公司董事7人（公告说董事长王文学因工作原因未出席，董秘说人在国外公干），监事3人，董秘林成红出席，公司半数以上董事推举董事郭绍增先生主持本次股东大会。

公司席位出席人员从左到右以此为：

吴中兵：先后任职于金融街 、万达、万科等国内一线房地产 企业，现任华夏幸福上市公司副总裁、财务总监；

郭绍增：为华夏幸福98年创业元老之一，曾任华夏幸福上市公司董事、副总裁，现任董事。

林成红：清华法学硕士，历任华夏幸福董事长办公室秘书、董事会办公室证券事务经理；现任华夏幸福上市公司董秘、证券事务总监。


如按会议公告，本次会议只就此次表决提案相关事项进行提问，但因为雄安新区的原因，今年参加股东大会的代表非常多，也带来了很多的问题。在投票后，公司高管专门安排了不限定范围的投资者提问环节。以下为根据本人录音整理的问答实录，未经当事人审核（By 大灰狼律师 首发**）：

1.廊涿固保城际铁路项目的进度如何？雄安新区出来后对该项目的影响如何？

董秘：2015年华夏幸福作为第一家民营企业拿到城际轻轨的项目之后，目前为止的进度是组建了业主公司，下一步正在探讨的是具体什么时候开工。进度就是这么一个进度。第二块您问的的雄安新区的事情呢，我们现在也没法说，我们也在等定调。但到目前为止我们还没有得到涉及这两个区域的通知，如果有相关通知，我们肯定会以公告的形式向投资者进行解释和披露。

笔者注：

廊涿固保铁路2015年华夏幸福中标后新闻报道是在2016年末开工，但目前网上公开消息最新的是在第二次环评后2016.1018《廊涿固保城际铁路环境影响评价补充信息公告》，上面工程最新概况如下：廊涿城际线路东起廊坊市，向西经大兴区、固安县、终至涿州涞水县界，正线长度102.332km。固保城际铁路自廊涿城际新开固安南站引出，并行廊涿城际至大杜庄村南，向南经高碑店，雄县后自引入津保铁路白沟车站，而后线路向西经容城、安新，跨白洋淀，向西至保定，与京广铁路保定东站并站。线路全长106.325km。全线设置双辛产业园、张六庄、白沟、容城、白洋淀城际、安州、科技城北、保定东共8座车站，并预留白洋淀南1座车站（见下图）。


2.关于三浦维特不超过80亿元的PPP证券化项目进展情况？

财务总监：2017年一季度经董事会批准提出了2批PPP资产证券化项目，分别额度是不超过20亿和不超过80亿。按照国家有关规定，每一个项目都要经过有权审批的机构进行审批。因为PPP资产证券化是新兴事物，是国家发改委牵头推动。第一批20亿的，大家已经看到了，最后核准的是七亿多，经过发改委审批、证监会认可已经在第一批里比较顺利的发行成功了。第二批也在申请，目前在发改委的核准审批过程中。虽然是第二批，但也是个新生事物；是个相对综合性的PPP项目，国家审批也在总结相关的经验。估计近期会有一个结果，如果通过的话公司会按照程序给大家公告。

3.2016年年报公开了印尼产业新城已经开工建设，但媒体没有相关报道；请问具体开工日期？进度？以及不超过15亿美元的债券的具体用途。

财务总监：海外项目在2016年有了较大的进展，在这之前更多的是一种接触、考察，谈合作谈协议的阶段，16年才有进展。其中印尼项目是第一个落地、第一个开工的项目，离印尼首都不远。大致在2016年三季度我们就开工了，开工经过了前面比较复杂的规划、设计的过程。初步公告的海外债券（15亿美元）首先是支持印尼产业新城项目。后面的海外项目也在陆续的推进，比如公开信息说的越南、印度、沙特等。那些项目目前都在前期合作细节谈判和规划设计阶段，只有印尼一个进入了建设阶段。

董秘：补充一下，目前在海外所有的项目，其他项目都是备忘录的形式，正式的协议目前只有印尼这一个。有真实协议和开工的项目只有一个印尼。


4.固安正在兴建“华夏幸福公园”，外面广告牌醒目标识了“华夏幸福主场”（见上图），请问秦皇岛华夏幸福的主场会迁到固安这个兴建的场地吗？

董秘：这个呢，现在没法说。第一，从某种意义上来说，迁主场是一个非常严肃的事情。第二，现在能够确定的事情是，把青训基地和足球学校放在固安和霸州。因为固安和霸州是我们的委托园区，为了给园区、给客户导入更多的人口，也为了把当地的足球基础设施再完善一下。我们在规划的是足球青训、运动疗养、运动康复这样一个基地。以后非常欢迎大家来固安踢球什么的。至于您说的迁主场，至少目前没有定调，公司也没讨论这个问题。以河北华夏幸福足球俱乐部公告为准。（By 大灰狼律师 首发**）

5.关于公司房地产业务毛利率的问题，公司房地产业务的毛利率偏低，园区地产20%、城市地产8%，对标同类公司（万科30%左右），不知管理层对此有何解释？

财务总监：房地产毛利率偏低，有两方面原因。一方面，公司产城结合的模式，在产业新城业务部分毛利率高一些，住宅部分本身定位是现金流项目；相对其他城市开发商，他们地块位置更靠近城市核心，我们产业新城这种地方初期毛利率本来就偏低，初期主要是把人气做起来，把项目做活，把现金流做起来。第二个原因是现在大家看到的公告（年报）更多的是2014年上半年和年中左右销售的房地产项目慢慢进入结算阶段。当然还有一部分在2017年结算。这部分当时行情波动比较明显，也就是2014年上半年有一部分是明显降价销售的，这部分进入结算期相对来来讲毛利率偏低一些。以上两个原因显示出这个结果。但公司整体的效益和财务的效果整体上还是在往好的方向发展。

追问：我想问的是这种（房地产）毛利率偏低的状况，是2014年当年的一个状况，还是一个会持续很长时间的状况。虽然2014年房地产市场整体上处于一个比较低迷的状态，但对万科来讲他们也在同一个状态，大家都处在同样环境下。所以我想问，这是一个长期的状况，还是说我们未来，相对于我们的竞争对手，（房地产毛利率）会有一个明显的改善。

财务总监：2014年上半年行情确实对所有地产企业都有影响。但是那个环境下，我们项目更多的位于京东 和京南，相对于他们我们收到的影响更大一些，毕竟我们位置更偏一些。那么同等条件下，在过去历史上看我们（房地产毛利率）确实比他们低一些。因为我们的业务不仅仅是房地产开发，还有产业和城市这一块，要总体放在一起考虑毛利率。现在看来，往后我们毛利率会大幅度改善。除了2015、2016年行情改善之外，我们自己的开发区域逐渐走向成熟，住宅地产销售状况也快速回暖和提升，未来一两年毛利率会有大幅提升。

董秘：补充一下，其实您问的问题关键就是华夏幸福的核心产品是产业新城，没说我们的核心产品是地产开发。所以市场上对我们的解读是：第一，华夏幸福不是一家纯房地产开发公司；第二，华夏幸福至少是一家非常有意思的房地产开发公司（编者注：应该是最有意思的一家房地产开发公司）。所以您要看我们主营产品的利润率（毛利率）是一个什么水平，而不是说把产业新城这个整体产品打开，去看单独的一个房地产的经营，去和别人进行比较。第二个，地产开发在公司承担的主要使命是现金流的作用，主要用来支撑产业形成的开发和建设，它的目的和核心未必向您说的那样是追求、强调特别高的毛利率、净利率指标。但是，传统的开发商，他们核心产品就是房地产开发和销售。不知道这个解释能不能让您理解。（By 大灰狼律师 首发**）

追问：我明白。我不是追问毛利率低这回事，主要是想问，这是一个（住宅地产毛利率偏低）常态还是非常态的？

董秘：那就是刚才吴总（财务总监）的解释。

财务总监：一般情况下，我们开发的初期可能毛利率低比较明显。随着开发的成熟，每个产业新城项目会越来越成熟、配套会越来越完整，相对来说销售就会有体现。房地产板块效益就会提高。

6.关于我们签约额、落地投资额，我们有个高官在接受媒体采访时说当年落地投资额大约占当年签约投资额的35%。但是我统计了年报的相关数据，好像比例没有达到那个数字。不知管理层如何看待这方面？

董秘：不知道哪位高管说的（提问人说是网上的一个报道）。第一是媒体的报道。第二为什么这个数据和您算出来的有出入。我解释下：签约投资额到落地是有个过程的。比如说我在固安签约京东方二期，我的签约金额是30亿，但我不是一年投完。可能是今年投10亿，明年投20，他有个转化率的问题。第二，家知道在这种产业落地的过程中收到土地、规模、指标等限制，比如说某些地方土地政策的变化导致项目土地拿不下来，这个项目也是落不了地的。第三，不排除我们也会在招商过程中存在“黑天鹅”的情况。比如说我签约的项目是作为一个池子储备在那里，在合适的地方我去把合适的项目引导到产业新城里。不排除某些企业会解约，或者我们有了更好的项目。所以，签约投资额是一个池子的概念，我们会每年逐步按照我们的指标、进度、批复，按照我们资源情况，逐步地把它落到我们的项目里。会存在这个过程。这个所谓转化率每年还不一样，因为每年的政策环境不一样，加上我们现在获得新区会越来越多，也会存在这个问题。所以，常年平均下来可能存在一个达到30%转化率的水平。

追问：那我直接问这样一个问题，我们的签约额流失率大概是多少？

董秘：说实话没有统计过这个数据，我回去好好把这个数据统计一下。因为，你不能说一个项目没落地就把他算为流失，是吧。有的企业说我给你钱了这个协议我明年后年后，结果第一年投了，后几年没投，这个数字我们不能把它算作流失吧。

财务总监：落地率好判断，流失率不好判断。

追问：问一下关于落地投资额返还的问题。

董秘：落地投资额返还，我们公告上很明确的，就是产服收入确认是当年新增落地投资额的45%，记住我的话，第一、委托园区内，第二、当年，第三、新增落地投资额的45%。前面有几个限定词。

追问：那落地率到底是多少？

董秘：第一，这个数据，在上市公司公告的体系里没有义务去公告这个数据，这个数据理论上还可能构成我们的商业机密。因为这个数字是一个比较敏感的数字。第二，每年很多人根据产服数据倒推我们的落地投资额，很多人推出来的数就是您刚才提到的30%的那个数字。我只能这么回答你。