买房不如买股——我们都陷入了一场集体性的理解偏差

买房不如买股——我们都陷入了一场集体性的理解偏差2017-03-20 暴财经暴哥 财经记者圈
编者按：如果真的想通过股市或者楼市达成财富自由的目的，那么股市显然是更好的选择，只要你有耐心像买房一样长期持有。人生的转机抓住一次就够了，在机会来临之前，要学会等待，学会冷静，学会享受生活，学会放下，不把钱看得那么重，学会爱与包容或许才能保证我们未来丰收财富的同时不会收获空虚与寂寞。
作者|暴哥，原载于合作媒体*

这个周末暴哥有些惆怅！惆怅之情，既源自春雨不停，无法出行享受自然美 好的失落感，又来自苦思疑惑许久始终无法释怀的一种执念，而后者或许尤甚！

暴哥谓之疑惑实则有二，一曰股市，二曰楼市。

对于股市和楼市，暴哥向来不会厚此薄彼，而权且把两者看做是一种投资工具，一种分析和理解经济发展状况的能量场，一种观察人性本质和群体性行为的天然素材库。然而，越是抽丝剥茧，越是深入分析，暴哥就越被两种奇异的现象，或者说集体认知所困惑。

这两种奇异的现象就像暴哥题目中所言，楼市不跌，股市不涨！

楼市不跌，股市不涨，一场幻想？对很多人而言，楼市好像是让财富增值的造富场，如果不及时投身楼市，就会赶不上通往财富自由的快速列车；而股市则成了一个财富“天坑”，张开“血盆大口”，吞噬人们辛苦积攒起来的点滴财富。然而，事实究竟真的如人们感受的那样吗？还是说人们陷入了一场集体性的理解偏差？

为了辩证这个问题，暴哥打算从两组对比开始分析。

在北京买房20年，财富涨了多少？

最近大家都在热议北京的房价，没有房的觉得生活无望，人生意义大打折扣；有房的则在窃喜自己高瞻远睹，把握住了人生最重要的“转运”机会。无论是有房的还是没有房的，其实大家并不是从居住属性来看待问题，而是仅仅从财富或者说物质的膨胀程度来解释“房”。既然如此，我们就回归房屋的财富属性，看一看究竟让人们增值了多少。

暴哥制作，数据来源链家，安居客等

暴哥通过各种途径制作了一张北京二手房的价格走势，从1992年到2017年。可以看到，从1992年到2002年左右，北京的二手房价格几乎没有过大的增长，直到2005年开始房价才开始飙升。

尽管数据从1992年开始，但是在我们计算财富增长幅度的时候，如果从1992年计其实是不太公平的，因为在1992年的时候几乎享受不到资金杠杆，也就是按揭贷款买房的财富放大作用。商业银行住房贷款步入正轨始于1995年8月央行颁布《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，当时办法规定：

一是要求有提供双重保证即抵押(质押)担保与保证担保，二是最高期限为10年，三是要求借款人先有存款，存款金额不少于房价款的30%，存款期限必须在半年以上。

也就是说也在银行里面存价值房价30%的存款至少半年才有有资格获得住房贷款而且只能是10年。

后来到1997年，央行颁布了《个人担保住房贷款管理办法》取消了存款期限，而且把贷款期限提高到10年以上（实际当时最高贷款时间为20年），还把长期贷款利率调整为浮动利率，最高利率不超过5%。

所以，有鉴于上述历史背景，所以我们衡量房产造富的时间节点选在1997年最为合适，以贷款20年计算，2017年恰好还完贷款，不背负负债，只剩下资产。

以1997年北京二手房的均价4600米计算，购买一套100平方米的房子，贷款20年，首付比例为30%：

条件一：贷款利率按照商业银行目前最新的贷款利率4.9%，采取每月等额还款的方式。

首付款为13.8万，剩余20年需要还款32.2万；根据贷款计算器可以很容易算得


即20年买房总成本为13.8万加50.5万一共64.3万。

目前北京二手房均价为6万一平米，100平米的这套房产价值600万。

20年财富增值了：600/64.3=9.3倍，年复合增长率=11.8%；

条件二：利用公积金，贷款利率为3.5%，仍然采用每月等额还款的方式。

首付款仍为13.8万，20年的贷款本息和为43.8万。


在此条件下，购买成本20年一共57.6万。

20年财富增值了：600/57.6=10.4倍，年复合增长率为：12.4%。

从结果上来说，买房确实能够造富，而且财富增长幅度是高于GDP的。

楼市能造富，股市就一定是坑吗？

显然不尽然，既然我们选择了北京，这一楼市的大白马，那同理也应该选择同期股市中的优质白马。

20年等额持有格力，你的财富增长多少？

暴哥选取的是大家熟知的格力。巧合的很，格力是在1996年12月上市，十分接近1997年，所以拿格力对标北京的方式确实合适。

计算购买格力股票并持有20年的增值幅度，采用和购买北京房产完全一样的投资方式和金额，即首期投入13.8万，其后每一年购买和偿还房屋贷款金额的一样的股份，比如按照商业利率4.9%还款每月还款额为2107，一年还款25284，把这笔钱买入格力的股票；按照公积金购买房屋利率执行3.5%，每月还款1826，一年还款21912，同样金额购入格力股票。

投资方式解释完之后，还要说一件事，就是购买格力的初始成本。分为两种：

条件一：购买新股中签

这个条件是小概率事件，但是毕竟存在还是计算一下。格力发行价为2.5。


按照2.5元的购买成本计算，持有20年目前格力的后复权股价是多少呢？（之所以用后复权是因为后复权是以开始的股价为依据计算出现在的股价）

格力股价走势（后复权）

截止到2017年3月17日，格力后复权股价为4391元。

股价增长，4391/2.5=1756倍。第一次我们投入13.8万，那么这部分到2017年价值，9700万！（没看错，真实9700万）。

格力20年分红达到309亿，以格力的市值增长计算分红占市值比达到18%左右，也就是说9700万还要加上18%的分红收益，一共1.14亿。暴哥就不算后面类似于定投的每年投入的一万元左右了。差距太明显了！

财富增值了，粗略计算=1.14亿/64.3万=177倍！年均收益：29.5%

条件二：按上市开盘价购买

格力的开盘价为17.5，13.8万可以购买7800股。按照后复权价格4391计算，7800的价值为：3400万。同理分红收益再增值18%，达到4012万。

20年持有格力增值了，4012万/64.3万=62.4倍！年均收益：22.3%

高下立判，同样持有20年最优质的城市楼市和股市中的股票，在股市中你的财富增长幅度远远超过楼市！

上面暴哥用了两个相对极端的比较，如果就全国范围一般意义而言，股市用沪指，楼市用全国的新房价格做对比又会如何呢？

全国的房价暴哥只找到了从2000年开始的价格数据，但是根据北京的房价我们可以逆推知1997年的房价应该和2000年不会有太大的差距，所以我们稍作调整按照1900元均价计算。

暴哥制作，数据来源国家统计局，易居地产

重复，购买北京房产的增值步骤：

条件一：100平米的房子，首付款30%，按照商业银行的贷款利率4.9%计算：

首付58440元，后续贷款本息213610元，一共投入成本为272050。目前全国房屋均价为7546，100平米价值754600。

20年持有增值了：2.77倍，年均收益：5%

条件二：100平米的房子，首付款30%，按照商业银行的贷款利率3.5%，计算：

首付58440元，后续贷款本息185132元，一共投入成本为243572。

20年持有增值了：3.09倍，年均收益：5.8%

再来看看同期的股市投入等额资金会获得多少收益。

上证综指走势

股市在1997年1月1日点位是1000点左右，截止到2017年3月17日，点位为3261，增长了3倍左右。如果一次性投入全部买房资金那么获得的收益和贷款买房差不多；如果按照分期买房的方式买股票，那么总体收益率是低于买房的，这是因为1997年基本上是近20年沪指的最低点位，因此后续的每一年定投收益都低于最初1997年的投入。

不过这里又出现一个问题，就是如果把时间点拉回2007年或者2015年，那么得出的结论就截然相反了。换言之，就整体而言，股市财富增值的波动性要强于楼市。

通过上述对比，其实得出一个结论，即如果真的想通过股市或者楼市达成财富自由的目的，那么股市显然是更好的选择，只要你有耐心像买房一样长期持有；而如果想要保值追求稳定收益率的话，那么买房或许好一点。

不疯魔不成活的真相！或许有朋友会说，谁会持有股票20年啊！没错，暴哥其实很想点出这一点，正是因为股市赋予了大家更方便的短期交易机制，所以才很少有人能够长期持有股票；对于房子来说，由于交易成本以及买房最初的目的仍然是以居住为主等原因，所以长期持有成为大概率事件。

对于一些人而言，股市以天，以周为单位交易，而楼市则以年，以十年为单位持有。同样投资，同样的一批人，因为采取不同的操作和持有思路获得了不同界的结果，这或许才是引起所谓股市不涨，楼市不跌的根本原因所在。

不过既然是同样的人群和钱组成的市场，那么本质上是没有不同的，贪婪、欲望等人性因素一样存在。股市20年由于流动性“短平快”把人性的变化极度放大，因而导致了多次的大起大落，心有余悸的人们因为害怕噩梦重演所以有意回避股市，寻找避风港（楼市），并不断的给自己心里暗示强化这个过程，最终自己说服了自己。

而楼市则因为持有周期长，且让人们从家，从避风港的温暖中找到了一丝丝的安慰，所以会更加执着于楼市的美好幻想。

春光不必趁早，冬霜不会迟到，物质上世界里还不曾有只跌不涨的资产，只是时候未到而已，当情绪逆转，资金不能承受资产之重时，那一刻或许就不远了。

霸王别姬里有句话，叫不疯魔不成活，如今我们已然进入了一个全民说房，全民追逐买房的癫狂时刻……

暴哥常常和朋友说，人生的转机抓住一次就够了，不用对任何投资产生依赖与执念，对于当下显然房地产 并不是我们转变命运的最佳选择！在机会来临之前，学会等待，学会冷静，学会享受生活，学会放下（不把钱看得那么重），学会爱与包容或许才能保证我们未来丰收财富的同时不会收获空虚与寂寞，仓皇与麻木！（本文观点仅供参考，不构成投资意见）